村屋按揭難批？入市前做足準備

村屋環境清幽，間隔寬闊，入場費亦較一般私人屋苑相宜，加上近年交通網絡日趨方便，因此吸引到不少上車客入市。不過申請村屋按揭與一般物業有所不同，筆者本文將講解當中的注意事項。

 按揭成數方面，透過按揭保險，樓價1,000萬元以内的自用村屋最高可承造85%按揭；1,000萬以上至1,125萬元以下最高80%-85%按揭及上限900萬元(較低者為準)，1,125萬至1,500萬元最高80%按揭；1,500萬以上至1,715萬元最高70%-80%按揭及上限1,200萬元(較低者為準)；1,715萬以上至3,000萬元最高70%按揭。按揭年期方面，村屋最長30年，如購買高樓齡村屋要注意，銀行通常會以70減樓齡作年期上限，若涉及按保計劃，更會以55減樓齡作上限，即25年樓齡以上便不能做足30年按揭。

其次，由於村屋交投疏落，銀行估價偏向保守，按揭成數或批不足，建議預備多些資金作首期，令前期開支更鬆動。而大部分村屋都會設有天台、車位、花園等，若涉及違規僭建，銀行有機會拒絕批出按揭。此外村屋周遭的路權亦較私樓複雜，如果村屋附近路權不清，同樣會影響估價及按揭審批。每間銀行對村屋的取態及準則不一，建議貨比三家，同時向多家銀行申請按揭以獲取最高的估價及按揭優惠。

另外，村屋種類繁多，大部份屬於「丁屋」，只要有獨立契便可進行估價及申請按揭。但另一些村屋包括「祖」、「堂」物業、有轉售限制及村屋樓花，除了不符合申請按揭保險資格，同時亦難獲得銀行批核按揭，想購入該類物業要有心理準備或要Full Pay入市。

銀行審批村屋按揭一般會綜合較多的考量，審批過程較私樓複雜，而銀行或需要委託估價行視察相關單位，從而進行估價，因此村屋的按揭審批時間較私樓長，加上近期有部分銀行開始收緊相關按揭申請，建議準買家預留至少2個半月至3個月時間處理按揭事宜，有需要亦可向大型按揭轉介公司查詢，協助配對最合適的銀行。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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政府全面撤辣後市民積極入市，不足3個月一手成交已超過7,000伙，故筆者將為有意入市樓花的新手買家講解當中的注意事項。

 當買家揀選心水單位後，一般先簽訂臨時買賣合約（臨約）以及支付樓價5%的臨時訂金（細訂），臨約後5個工作天內簽訂正式買賣合約，並於指定日子支付另外5%的加付訂金（大訂）。買家一般在簽訂臨約時需要決定選用那一種付款方法，發展商普遍會提供「即供」以及「建築期（建期）」付款方法。「即供」指在樓花期内完成交易後便開始供款；「建期」則指當樓宇建成及完成指定文件，買家正式收樓及上會後才開始供款。

 以上兩種款付款方法各有利弊，選用「即供」一般會享有更多折扣優惠，但本身正在租樓而新屋又未入伙，就需要同時承擔租樓及供樓雙重開支，財政負擔會較吃力。選用「建期」雖然可避免雙重負擔，但需注意市場風險，銀行是以物業落成時的價值計算估值，若涉及高成數按揭，按揭保險公司的估價或較銀行更保守，而按揭批核以估價較低者爲準，若上會時市況轉差，銀行或因估價不足而未能批足貸款，買家就需要自行填補當中的差價，即市場稱「抬錢上會」。

 新盤市場亦不時出現撻訂個案，若買家「撻細訂」，發展商只會沒收臨時訂金，若果「撻大訂」，因買家已簽妥必賣必買合約，發展商除了會沒收全數訂金之餘，如日後將單位重售，而最終成交價低於當初購入價，發展商有機會向原業主追討當中差價，因此選用建期的買家應預留準用資金防止市場變化，以免上會時失預算。

 早年選用建期的買家將開始陸續上會，買家需要在收到收樓通知後的14天内完成交易，要注意銀行審批需時，加上現時按揭需求增加，銀行人手不足下或可能出現塞車情況，如非按保的申請建議預留至少兩個月的時間申請，若涉及按保則建議預留最少3個月。另外，每間銀行針對同一物業的估價都會有所不同，建議貨比三家，一次過向3、4間銀行提交按揭申請，有需要的買家可透過大型按揭轉介公司尋求協助。

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