撤辣初期激起購買力及樓價，惟在新盤低價搶去大量購買力下，二手樓價轉趨受壓，甚或在缺乏其他利好因素支撐下，恐再走下坡。差估署公布的最新數據顯示，2024年4月份私人住宅售價指數報308.7點，較3月的307.8點再升0.29%，連漲兩個月，惟漲幅有所收窄，樓價已連續兩個月創下今年以來的新高，但首4個月累計，仍跌0.84%；若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價累積跌幅持續收窄至22.46%。
樓價連升兩月，反映撤辣效果，不過4月份升幅顯著收窄，相信是受新盤低價開售搶灘所拖累，令二手業主叫價難以持續企硬。有見近期發展商仍以低價開盤，實行「求量不求價」，相信對二手業主將繼續構成壓力。在購買力大量流向一手市場下，部分心急的業主恐需相應降價賣樓而令二手樓價受壓；預期下次公布的5月份樓價只能橫行，6月份甚至有機會倒跌0.5%，令次季樓價出現0.21%的輕微跌幅，亦預示著上半年樓價恐要累跌1.33%，暫時難扭跌勢。
下半年走勢方面，筆者認為主要須留意三大因素，其一是息口走勢，到底何時可以實現減息；其次是新盤定價，到底是持續低開，還是可以慢慢加價；再者是專才/高才來港入市置業的力度。如上述三大因素均向好，全年樓價仍然樂觀可以有升幅，否則最多只能平穩，甚或延續過去兩年的跌勢。
至於租金表現則呈現與樓價背馳的狀態，差估署4月份租金指數持續反彈，按月再升0.92%，報186.9點，升幅擴大，並創下2020年1月以來的52個月(即逾4年)新高。預期在專才/高才持續進駐，加上留學生陸續為新學年部署租入單位，5月及6月份租金升幅料續擴大，次季升幅有機會達近3.5%，而全年租金有力挑戰逾一成的升幅。
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮
陳海潮
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樓市撤辣後恢復生氣，惟新盤持續低價搶客，二手業主叫價較硬且表現惜售，料致五月份二手私宅買賣登記經歷四月份的高峰後轉跌。根據土地註冊處數據所得，2024年四月份全港共錄4,391宗二手私宅買賣登記（數字主要反映三月中旬至四月上旬期間的市場實況），較三月份的2,173宗上升1倍(102%)，為2021年八月以來的近33個月新高。至於，四月份登記總值按月亦大增近1.2倍(117%)，錄得329.46億元，連漲兩月後兼創近13個月最多。
回顧今年四月份，按二手私宅價值分類，九個價格組別的買賣登記量全線上升，當中以樓價1億元以上組別的升幅最大，按月大增2倍至3宗登記，而2,001萬至5,000萬元組別及1,001萬至1,200萬元者亦分別漲1.98倍及1.49倍，至167宗及214宗；至於401萬至600萬元者亦升1.07倍至1,275宗，成為月內登記量最多的銀碼層。另外，登記量錄得相對升幅較少者為400萬元或以下的組別，按月只升69%，共錄1,184宗登記，為唯一錄得不足1倍升幅的銀碼組別。
至於按全港三區作分析，四月份港九新界三區登記量全線造好。當中，港島區登記量按月大升1.19倍，跑贏大市，月內錄得960宗登記；九龍區按月也升1.01倍，共錄1,257宗登記；至於新界區亦漲96%，錄2,174宗。另外，十大最活躍成交分區的登記量亦全部報升，當中以土瓜灣區的升幅最顯著，月內錄得136宗登記，按月大增1.52倍。至於將軍澳區仍為登記量最多的分區，共錄296宗，按月也升1.08倍。
此外，上月十大活躍二手私人屋苑登記量中，也錄得全線上升，其中以日出康城的升幅最凌厲，月內共錄得109宗登記，按月急升1.53倍，並壓過嘉湖山莊，成為登記量最活躍之屋苑；其次是愉景灣的1.4倍升幅，四月共錄48宗登記。此外，四月份十大活躍屋苑總計登記量達505宗，較三月的278宗大升82%。
撤辣後市場氣氛明顯好轉，二手市場的筍盤被大量消化後，業主轉趨惜售，議價空間大幅收窄，令交投轉慢；與此同時，發商商則持續以低價開出新盤搶佔客源，有機會令本月二手成交進一步放緩。因此，筆者估計在二手業主叫價企硬及一手搶去購買力下，五月份二手私宅買賣登記量恐自上月的高位回落三成，下試3,000宗水平，惟料仍屬近14個月以來的次高水平，表現料不太差。
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮
