按揭還款期越長越好？留意3大考慮因素

申請按揭考量因素眾多，當中選擇按揭還款期時亦要留神，皆因還款期長短對入息要求及每月供款有一定程度影響。而過去廿多年，新造按揭貸款的平均年期有延長的趨勢，根據金管局資料顯示，住宅按揭平均還款年期由2000年1月的歷史低位187個月（即15.58年），大幅上升逾7成至今年4月份327個月（即27.25年）。以下筆者將詳細講解現時傾向長還款期的原因以及影響還款年期的各個因素。

首先，按揭還款期長短會影響每月入息要求。政府現時雖然暫停壓力測試，但買家仍要通過「供款佔入息比率」，即每月供款額不得超過收入的5成。以樓價800萬元，按揭成數9成，按息4.125厘爲例，如果選擇借25年，每月入息要求至少77,006元；若選擇借30年，每月入息要求則可降低7,216元至69,790元。換言之，還款期越長可降低入息要求。

其次，供樓開支是另一個主要考慮因素，還款期越長，每月供款額越低。以上述同一例子爲例，選擇借25年，每月供款38,503元；若選擇借30年，每月供款減少3,608元至34,895元，現時高息環境下，不少買家選擇攤長還款期，減低每月供款壓力，但需留意利息開支將相應地增加。

雖然住宅按揭最長還款期一般為30年，不過人齡及樓齡會影響還款年期的計算，銀行普遍採取「75減人齡或樓齡」計算最長還款年期，若借款人年紀太大，又想選擇長還款期，可考慮增加有供款能力的年輕家人作擔保人，個別銀行會根據較年輕者計算最長還款期，假設借款人已經60歲，理論上最高只可借15年，但如果有30歲的年輕者作擔保人，便能借足30年。同樣地，大部分銀行以「75減樓齡」作計算方法，而銀行批核按揭申請時，會把借款人年齡及物業樓齡同時比對，假設人齡計算最長還款期為25年，樓齡計算下，最長還款期為30年，銀行會以較低者為準，即以25年作為最終批核結果。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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近年金管局多番修改按揭措施，降低置業人士入市門檻。然而早年前已經簽署臨時買賣合約（臨約），並選用建築期付款的樓花買家則要注意，由於金管局每次新安排是於公佈日才正式生效，因此不同時期購入樓花物業，現時開始上會及申請按揭時，銀行審批上的要求都會有所不同。

3個簽約階段對按揭成數的影響

按揭成數方面，如樓花買家上會時需要透過按揭保險計劃承造高成數按揭，便必須留意以下簽訂臨約的時段，從而了解現時可承造的按揭成數以及樓價上限，而3個時段及按保樓價範圍分別為：

（一）2022年2月22日或以前—按保範圍為樓價1,000萬元或以下；

（二）2022年2月23日至2023年7月6日—按保範圍為樓價1,920萬元或以下；

（三）2023年7月7日或以後—按保範圍為樓價3,000萬元或以下。

3個簽約階段對入息要求的影響

另外，金管局兩度放寛壓力測試要求，樓花買家同樣要留意，簽訂臨約的時段會影響入息要求及計算，而3個時段及入息要求分別為：

（Ａ）2022年9月22日或以前—「加3厘」壓力測試後，每月供款不多於每月收入的60%；

（Ｂ）2022年9月23日至2024年2月27日—「加2厘」壓力測試後，每月供款不多於每月收入的60%；

（Ｃ）2024年2月28日或以後—只須通過「供款與入息比率」，即每月供款不多於每月收入的50%。

假設買家於2022年9月24日以2,000萬元購入樓花單位並簽訂臨約，便屬於上述（二）時段，而該時段的按保樓價上限為1,920萬元，因此該買家現時上會時便不可申請按揭保險，最高只可承造5成按揭。入息要求方面，則屬於上述（B）時段，而（B）時段則需要通過的「加2厘」壓力測試要求。

從上述例子可見臨約簽訂日期對申請按揭的影響，樓花買家如未能搞清楚，上會申請按揭時分分鐘會打錯如意算盤，建議該類型買家可先尋找大型按揭中介咨詢，了解自身情況，避免申請按揭時觸礁。

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