臨約簽訂日期怎樣影響建期買家申請按揭

近年金管局多番修改按揭措施，降低置業人士入市門檻。然而早年前已經簽署臨時買賣合約（臨約），並選用建築期付款的樓花買家則要注意，由於金管局每次新安排是於公佈日才正式生效，因此不同時期購入樓花物業，現時開始上會及申請按揭時，銀行審批上的要求都會有所不同。

3個簽約階段對按揭成數的影響

按揭成數方面，如樓花買家上會時需要透過按揭保險計劃承造高成數按揭，便必須留意以下簽訂臨約的時段，從而了解現時可承造的按揭成數以及樓價上限，而3個時段及按保樓價範圍分別為：

（一）2022年2月22日或以前—按保範圍為樓價1,000萬元或以下；

（二）2022年2月23日至2023年7月6日—按保範圍為樓價1,920萬元或以下；

（三）2023年7月7日或以後—按保範圍為樓價3,000萬元或以下。

3個簽約階段對入息要求的影響

另外，金管局兩度放寛壓力測試要求，樓花買家同樣要留意，簽訂臨約的時段會影響入息要求及計算，而3個時段及入息要求分別為：

（Ａ）2022年9月22日或以前—「加3厘」壓力測試後，每月供款不多於每月收入的60%；

（Ｂ）2022年9月23日至2024年2月27日—「加2厘」壓力測試後，每月供款不多於每月收入的60%；

（Ｃ）2024年2月28日或以後—只須通過「供款與入息比率」，即每月供款不多於每月收入的50%。

假設買家於2022年9月24日以2,000萬元購入樓花單位並簽訂臨約，便屬於上述（二）時段，而該時段的按保樓價上限為1,920萬元，因此該買家現時上會時便不可申請按揭保險，最高只可承造5成按揭。入息要求方面，則屬於上述（B）時段，而（B）時段則需要通過的「加2厘」壓力測試要求。

從上述例子可見臨約簽訂日期對申請按揭的影響，樓花買家如未能搞清楚，上會申請按揭時分分鐘會打錯如意算盤，建議該類型買家可先尋找大型按揭中介咨詢，了解自身情況，避免申請按揭時觸礁。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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村屋環境清幽，間隔寬闊，入場費亦較一般私人屋苑相宜，加上近年交通網絡日趨方便，因此吸引到不少上車客入市。不過申請村屋按揭與一般物業有所不同，筆者本文將講解當中的注意事項。

 按揭成數方面，透過按揭保險，樓價1,000萬元以内的自用村屋最高可承造85%按揭；1,000萬以上至1,125萬元以下最高80%-85%按揭及上限900萬元(較低者為準)，1,125萬至1,500萬元最高80%按揭；1,500萬以上至1,715萬元最高70%-80%按揭及上限1,200萬元(較低者為準)；1,715萬以上至3,000萬元最高70%按揭。按揭年期方面，村屋最長30年，如購買高樓齡村屋要注意，銀行通常會以70減樓齡作年期上限，若涉及按保計劃，更會以55減樓齡作上限，即25年樓齡以上便不能做足30年按揭。

其次，由於村屋交投疏落，銀行估價偏向保守，按揭成數或批不足，建議預備多些資金作首期，令前期開支更鬆動。而大部分村屋都會設有天台、車位、花園等，若涉及違規僭建，銀行有機會拒絕批出按揭。此外村屋周遭的路權亦較私樓複雜，如果村屋附近路權不清，同樣會影響估價及按揭審批。每間銀行對村屋的取態及準則不一，建議貨比三家，同時向多家銀行申請按揭以獲取最高的估價及按揭優惠。

另外，村屋種類繁多，大部份屬於「丁屋」，只要有獨立契便可進行估價及申請按揭。但另一些村屋包括「祖」、「堂」物業、有轉售限制及村屋樓花，除了不符合申請按揭保險資格，同時亦難獲得銀行批核按揭，想購入該類物業要有心理準備或要Full Pay入市。

銀行審批村屋按揭一般會綜合較多的考量，審批過程較私樓複雜，而銀行或需要委託估價行視察相關單位，從而進行估價，因此村屋的按揭審批時間較私樓長，加上近期有部分銀行開始收緊相關按揭申請，建議準買家預留至少2個半月至3個月時間處理按揭事宜，有需要亦可向大型按揭轉介公司查詢，協助配對最合適的銀行。

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