新盤積存量高 樓價更添壓力

近期樓市交投放緩，樓價反彈一輪後又掉頭向下，很多人就此斷定香港樓市已沒有任何利好因素可以提振市況；但筆者認為情況剛好相反，正逐步推動市的利好因素，其實有很多。今年中央陸續增加港澳自由行城市，目前累積的城市數量已經多達59個，新增包括青島、西安、太原市、呼和浩特、哈爾濱、拉薩、蘭州、西寧、銀川及烏魯木齊，人口多達6000萬，對香港的經濟流動必定產生積極的作用。

除了靠外來遊客，香港亦有主動出擊， 透過各項輸入人才計劃吸納各方人才，步伐從沒有慢下來。據早前的公布，各項計劃合共收到約29萬份申請，當中近18萬份獲批，逾12萬人才已抵港，而未來還會繼續增加。這些外來人才，有很多都要常駐在香港發展，他們除了能補給香港勞動市場外，更必定帶來更多房屋需求。另外，家族辦公室的數量，更加如雨後春筍，對香港的金融市場必定產生幫助，亦是外資對香港金融市場投下信心一票。

另一方面，自從政府在二月底撤銷樓市辣招後，市場由以往大部分都是剛性需求的用家轉變至各類客源都有，撤辣明顯釋放了投資者及內地買家的購買力，他們都成了支撐香港樓市的一分子。這亦提升了樓市客源的多樣性，對樓市當然也有好處。

既然如此，為何筆者仍說「樓價更添壓力」？皆因短期而言，利淡因素絕對不少。其中，最首要的問題就是新盤的積存量。目前，香港的發展商庫存量不斷增加，發展商要「散貨」，減價是必須的，而減價的結果必定是搶佔了二手市場的客源，以及令二手業主進一步受壓，叫價難以「企硬」。

美國減息步伐不似預期，息口遲遲未有掉頭，亦是元兇之一。商業資金面對高息壓力，香港很多生意人持有各類型物業，這幾年除了面對樓價下跌，身家縮水外，更重要是商業利息增加了不少，令生意經營百上加斤。在生意不足的情況之下，還要付上高息去營運，支撐不住的老闆，就需要大幅減價沽售物業來補貼或減輕負擔。

高息持續，置業者的供款壓力當然也不輕。這幾年息口不斷上升，很多市民突然增加了供樓的成本，消費力自然減退，香港的經濟復甦亦因此被拖後腿。另外，銀行收縮借貸。經濟的不景氣令到很多呆壞帳持續出現，銀行的風險亦增加了不少，所以近期銀行的取態變得相當保守及審慎，無論樓市還是做生意，缺水自然難有起色。

既然上述的問題，在短期內仍然困擾香港樓市，樓價自然亦難「有運行」。筆者估計，整體樓價在這段期間，還有機會下跌約5%。

利嘉閣地產總裁廖偉強

廖偉強

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

新冠疫情令世人的生活模式或多或少都改變了，中港兩地在疫情後，聯繫更趨緊密，所以內地各樣的措施，以及經濟環境改變等，都會都可能會牽動整個香港的神經。香港近年在各方面都好像有點停滯不前，部分市民的消費模式和態度改變，令和行各業都受打擊。面對北上消費的衝擊，做生意的老闆們更經常抱有怨氣，認為香港目前經營困難，是被內地商家搶佔了很大份額所致。

香港經濟的好與壞，很大程度取決於內地，這一點相信大家都不會反對。內地經濟好，一定有利於香港；但目前內地面經濟同樣面對衝擊，首先一定會自保。所以，內地商家的競爭比很多地方都激烈，各行各業都正在努力，提升質素和競爭能力。這些快速的變化，變化確實是會影響到香港。這幾年，香港也像變得相當被動，不少做生意的只會抱怨港人北上消費，並且認為香港的競爭力被削弱了。

不過，當靜下來反思一下，可能大家就會發覺，自己也沒有積極去提升競爭力，與時並進，不斷以「食老本」作為經營的主軸。在這個世界裏，任何地方或任何行業，都是需要面對競爭。當人家的資源比你優勝，你就要學習如何變革，如何借助他人的資源，運用在自己身上。

事實上，這兩年有很多內地的品牌進駐香港，這些品牌很多都做得非常出色，甚至做到生意滔滔不絕，其門如市。箇中原因其實很簡單，首先，一定是做好品質，然後做好配套，之後在營運上做好計算，再加上用心經營及做好服務；在這些前提之下，任何人都有機會做得成功。

近月樓市從撤辣的高漲之中逐漸退潮，樓價短暫反彈後，亦未能持續，輾轉回落。至於新盤的成交量，更加是每月逐漸減少，發展商推出來的新貨未能一舉沽清，令庫存量再次推高；目前發展商的貨尾單位，比今年初時候的數字不減反增，這樣壓力下，樓價實難以回升。要找到出路，最重要是行事果斷，「留得青山在，哪怕無柴燒！」過分拘泥於一時間的價格上落，只會被拖後腿。

站在買方與賣方中間的地產代理，當然也不願意看到現時的狀況，但也因此更加需要做好自己，雖然目前沒有撤辣初期的極度暢旺市況，內地客源亦減少了，但在任何時候，只要夠毅力，堅持不住，發揮自己的力量，不論大環境如何，都可以找到屬於自己的「豐收期」。樓市的潮漲潮退是周期性的，是生生不息的。行業的生意經常會有起落。暢旺的時候好像是天堂，淡靜的時候亦會好像是地獄。凡事只要做好自己，時刻有所準備，努力發掘生意機會，就總會有收穫。

利嘉閣地產總裁 廖偉強