拆解另類高成數按揭

根據金管局最新規定，3,000萬元或以下物業，銀行一般可承造最高7成按揭，如透過按揭保險計劃，1,000萬元或以下物業則可承造最高9成按揭。但如想購入1,000萬元以上物業的買家，並承造更高成數按揭亦有其他辦法，事實上坊間有按揭保險以外的另類高成數按揭計劃，最大的特色是3,000萬元或以下物業均可承造最高9成按揭，以下筆者將爲大家詳細介紹相關按揭方案。

上述另類高成數計劃是由一間已成立逾20年的金融服務公司提供，審批條件與一般銀行按揭計劃類同，買家需要提交相關入息證明文件，並通過供款與入息比率測試，物業亦須為自住用途。計劃適用於一手和二手物業，樓價3,000萬元下最高可承造9成按揭，3,000萬元以上最高可承造8至9成按揭，全期按息低至4.125厘，按揭年期長達30年。此外，該機構個別物業估價有機會高於一般銀行。

以購買一個1,800萬元的單位爲例，透過按保計劃下最高只可承造7成按揭即1,260萬元，首期開支為540萬元。若選擇上述另類高成數按揭計劃，最高可承造9成按揭即1,620萬元，首期大幅減少360萬元至180萬元。

另外，此計劃亦適用於轉按套現，樓價3,000萬元以下物業最高按揭成數可達9成，試舉另一例子，有業主早年購入一個2,000萬元的單位，現時餘下1,000萬元貸款待還，透過此計劃轉按可借1,800萬元，即可套現800萬元，業主可用作投資或資金周轉等用途。

總括而言，此計劃可比一般銀行提供更高成數按揭，全期按息亦與銀行相若，因此十分適合高收入但首期不足的買家、換樓客或早年選用發展商按揭的業主選用。但要注意，申請人需要支付類同按揭保費的手續費。買家需要預留2至3個月處理按揭申請，亦要留意相關風險。如對此按揭計劃有任何問題，亦可向大型專業的按揭轉介公司咨詢。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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不少發展商為促銷樓盤，推出各式各樣的付款方法供買家選擇，而付款方法五花八門，令不少有意置業人士難以選擇，筆者將為大家分析當中需要注意的事項。

以往新盤最基本的付款辦法主要分為「即供付款」及「建築期付款」，即供付款普遍可獲較多折扣，而建期付款則可享長成交期，折扣視乎個別樓盤或發展商而定。目前樓價回落的情況下，採用即供付款會較為歡迎，因可避免因樓價下跌而日後需要抬錢上會，同時亦可提早還本金。

至於首期不足並未能通過銀行入息審查的買家，則可採用息率較高的發展商一按或二按。這類按揭貸款只在初期提供較優惠的息率優惠，普遍亦不設罰息期，年期一般最長為25年。若能提前全數償還餘款、利息，以及每期準時供款的話，更有機會可獲得額外提前償還現金回贈。但要注意，買家仍須提供足夠文件及資料如稅單、收入證明或銀行紀錄，以證明其還款能力。

另外，近期亦出現較罕見的超高成數付款計劃，當中有發展商提供高達樓價125%的3年期貸款，首3年利率只需要3.68%，選用此付款計劃需要具備指定條件，當中包括要抵押一個現有已供滿或未供滿的自住物業，而該現有物業的註冊業主須為買家或買家的近親。此外，業權必須良好、沒有出租、也沒有銀行按揭以外的其他按揭或產權負擔。如此高成數之樓按，筆者認為較適合換樓客選用。

但有意選用此付款方法的買家應注意個人負擔能力，以及可否在過渡期內售出現有物業。此外計劃首3年利息較低，但過了優惠期後息率會上升至7厘，而延續貸款年期最長只有24個月，即買家須於貸款年期結束時轉按至傳統銀行。另外，買家亦需考慮數年後轉按的風險，近年樓價持續下跌，承造愈高成數按揭便較大機會變成負資產，若因估價不足而無法轉會，買家便要動用額外資金完成交易。筆者建議選擇這類按揭付款方法前，應先向發展商或地產代理了解清楚固中條款及細則。

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