拆解125%按揭付款

不少發展商為促銷樓盤，推出各式各樣的付款方法供買家選擇，而付款方法五花八門，令不少有意置業人士難以選擇，筆者將為大家分析當中需要注意的事項。

以往新盤最基本的付款辦法主要分為「即供付款」及「建築期付款」，即供付款普遍可獲較多折扣，而建期付款則可享長成交期，折扣視乎個別樓盤或發展商而定。目前樓價回落的情況下，採用即供付款會較為歡迎，因可避免因樓價下跌而日後需要抬錢上會，同時亦可提早還本金。

至於首期不足並未能通過銀行入息審查的買家，則可採用息率較高的發展商一按或二按。這類按揭貸款只在初期提供較優惠的息率優惠，普遍亦不設罰息期，年期一般最長為25年。若能提前全數償還餘款、利息，以及每期準時供款的話，更有機會可獲得額外提前償還現金回贈。但要注意，買家仍須提供足夠文件及資料如稅單、收入證明或銀行紀錄，以證明其還款能力。

另外，近期亦出現較罕見的超高成數付款計劃，當中有發展商提供高達樓價125%的3年期貸款，首3年利率只需要3.68%，選用此付款計劃需要具備指定條件，當中包括要抵押一個現有已供滿或未供滿的自住物業，而該現有物業的註冊業主須為買家或買家的近親。此外，業權必須良好、沒有出租、也沒有銀行按揭以外的其他按揭或產權負擔。如此高成數之樓按，筆者認為較適合換樓客選用。

但有意選用此付款方法的買家應注意個人負擔能力，以及可否在過渡期內售出現有物業。此外計劃首3年利息較低，但過了優惠期後息率會上升至7厘，而延續貸款年期最長只有24個月，即買家須於貸款年期結束時轉按至傳統銀行。另外，買家亦需考慮數年後轉按的風險，近年樓價持續下跌，承造愈高成數按揭便較大機會變成負資產，若因估價不足而無法轉會，買家便要動用額外資金完成交易。筆者建議選擇這類按揭付款方法前，應先向發展商或地產代理了解清楚固中條款及細則。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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自政府於今年2月全面撤辣以及放寬按揭成數，有部份買家因甩名、甩按保等原因而需要申請轉按。要注意銀行發出的貸款文件中列明，假如借款人在指定時間內（俗稱「罰息期」）提早清還貸款或轉按，就需要支付額外開支，以下筆者將詳細解釋銀行罰息的運作及注意事項。

銀行設立按揭罰息期，目的是保障其自身成本效益，彌補因提前還款而損失的利息成本收入。罰息期通常為2至3年，並以提取貸款日起計，假設按揭罰息期為2年，需要完成24期供款後才等於過了罰息期。如果罰息期為3年，即要完成36期供款才能免除罰款，供款單內會有按揭供款期數作參考。

至於罰息金額，大部份銀行會以原有貸款額計算罰息，即當初借400萬元，罰息金額便以400萬元為基數計算，一般首年罰息金額最多，其後按年遞減。此外亦要留意，如銀行標明罰息條款為「貸款額1%或最低5萬元，以較高者為準」，那麼400萬元貸款額的罰息便是5萬元而非4萬元。

另外，各銀行的罰息計算方法各異，有銀行除了收取若干百分比的貸款額外，還需回收現金回贈，假設當初按揭借貸額為400萬元，現金回贈4萬元，如首年提早全數還款，銀行將收取「現金回贈+貸款額1%」，即「4萬元+400萬元X1%」=8萬元。

罰息期一般為銀行所設定出來的條款，如閣下本身是透過發展商其下財務機構申請一按，因這些財務機構普遍不會設有罰息期，買家可於任何時間內，隨時申請轉按至傳統銀行。

最後，想盡快轉按的業主其實無需等罰息期完結後才申請轉按，事實上，在罰息期完結前3個月便開始提早申請，假設罰息期為2年，在供完第21個期按揭後，業主便可以預先申請轉按，提早鎖定息率以及按揭優惠。而每間銀行的罰息期收費規則各異，有需要人士可向大型專業的按揭轉介公司咨詢，協助配對至最適合的銀行及按揭計劃。

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