不同類型内地買家 申請按揭難度大不同

自政府撤銷外來人士置業辣稅後，吸引到海外、國內人及新香港人計劃來港置業。根據美聯物業研究報告，今年首季的一手私宅注冊量中，内地買家成交比例升至約37.2%，創超過12年的季度新高，加上更多外來專才持續來港發展，這些買家漸成樓市新動力。不過現時銀行對其按揭申請較為審慎，買家身份及入息來源對申請按揭的難度會有影響，以下筆者將在此文逐一講解。

首先，不同身份的內地買家在香港申請按揭的難度都會有所不同，大致可按申請難度劃分為三類。第一類為已在香港住滿7年，並已領取香港永久居民身份證的人士，因他們一般都在香港受薪工作或開公司，較易通過入息及資產審核，申請按揭時亦較為容易。第二類為在香港未有永居資格，但已來港及獲發香港身份證的人士，過往幾年申請各類人才入境計劃的專才，同樣可以在港受薪工作，申請按揭的難度較低。第三類為沒有任何香港身份證人士，他們在香港開公司，或於國內工作或創業的國內人，但不能在香港受薪工作，因他們的工作及生活主要在内地，香港銀行難以審核其入息及信貸記錄，故其按揭申請較難獲批。

由此可見，不同身份的買家的入息來源或有所不同，而入息來源亦是影響按揭的一個關鍵考量。因內地收入的按揭審批較為嚴謹，這類型的買家更需要預備好相關入息文件予銀行審批。當中受薪人士需遞交國內身份證及通行證副本、公司雇傭合約、最近3至6個月個人戶口工資紀錄、工資單、完稅證明及專業資格證明等；而公司或自雇人士則需要提供營業執照、過去1年驗資報告、近年審計報告或財務報表以及最近6個月公司及個人銀行戶口流水賬紀錄等文件。

每間銀行對不同背景的買家，按揭取態及批核準則都有所不同，建議申請按揭時要貨比三家，有需要的買家可向大型按揭轉介公司尋求協助，選擇最適合的銀行及按揭計劃。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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根據金管局最新規定，3,000萬元或以下物業，銀行一般可承造最高7成按揭，如透過按揭保險計劃，1,000萬元或以下物業則可承造最高9成按揭。但如想購入1,000萬元以上物業的買家，並承造更高成數按揭亦有其他辦法，事實上坊間有按揭保險以外的另類高成數按揭計劃，最大的特色是3,000萬元或以下物業均可承造最高9成按揭，以下筆者將爲大家詳細介紹相關按揭方案。

上述另類高成數計劃是由一間已成立逾20年的金融服務公司提供，審批條件與一般銀行按揭計劃類同，買家需要提交相關入息證明文件，並通過供款與入息比率測試，物業亦須為自住用途。計劃適用於一手和二手物業，樓價3,000萬元下最高可承造9成按揭，3,000萬元以上最高可承造8至9成按揭，全期按息低至4.125厘，按揭年期長達30年。此外，該機構個別物業估價有機會高於一般銀行。

以購買一個1,800萬元的單位爲例，透過按保計劃下最高只可承造7成按揭即1,260萬元，首期開支為540萬元。若選擇上述另類高成數按揭計劃，最高可承造9成按揭即1,620萬元，首期大幅減少360萬元至180萬元。

另外，此計劃亦適用於轉按套現，樓價3,000萬元以下物業最高按揭成數可達9成，試舉另一例子，有業主早年購入一個2,000萬元的單位，現時餘下1,000萬元貸款待還，透過此計劃轉按可借1,800萬元，即可套現800萬元，業主可用作投資或資金周轉等用途。

總括而言，此計劃可比一般銀行提供更高成數按揭，全期按息亦與銀行相若，因此十分適合高收入但首期不足的買家、換樓客或早年選用發展商按揭的業主選用。但要注意，申請人需要支付類同按揭保費的手續費。買家需要預留2至3個月處理按揭申請，亦要留意相關風險。如對此按揭計劃有任何問題，亦可向大型專業的按揭轉介公司咨詢。

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