過往社會大眾對立遺囑（平安紙）會有所忌諱，然而時移世易，立遺囑不再是禁忌話題，並可預早安排未來遺產的去向，以免日後出現不必要的麻煩與爭執，筆者在此剖析遺產物業的注意事項。
一般來說，遺產在扣除離世者的債務、稅項、葬禮費用及遺產管理費用之後，先要視乎離世者有否在生前訂立遺囑而作出分配。如有遺囑，將根據生前意願分發有關財產。若然沒有，財產會根據香港法例第73章的《無遺囑者遺產條例》，以特定的遺產受益人次序作出分配，分配組合較為繁複以及因人而異，籠統來說次序為配偶＞子女＞父母＞兄弟姊妹。
近期有電影講述一對同性伴侶，多年同居於一單位，其中一位離世後，因未有訂立遺囑，故遺產由離世者的長兄繼承。因此，透過遺囑、持久授權書或信託等方法，才能有效地確保親人得到妥善照顧。
另外，若離世者生前是以聯名方式擁有物業，要留意業權是屬於分權共有（Tenancy in common）還是聯權共有（Joint tenancy）。如屬分權共有，當其中一方身故，離世者的業權將會便成為其遺產的一部分，分配給遺產受益人。如屬聯權共有，離世者的權益將自動轉移至仍在生的聯權共有人中。從遺產得來的物業，受益人可豁免繳付印花稅。
如遺產物業仍有按揭在身，會有不同的處理手法。如離世者生前有購買樓宇按揭壽險，投保銀行會提供身故賠償，協助償還樓宇按揭欠款。如離世者沒有購買相關壽險，因償還按揭的戶口被凍結，根據銀行一般喪親指引，受益人可獲銀行提供約一年酌情權，繼續還款直至遺產承辦處能發出官方證明。
最後，遺產物業受益人緊記須到銀行辦理轉名手續，否則銀行不能賦予任何權力給受益人，當遺產物業完成所有手續及轉名後，就可以按正常按揭程序辦理物業貸款或出售物業。承繼遺產物業的處理手法及程序十分繁複，詳情應尋找律師作專業諮詢。
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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明
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金管局於6月14日宣佈再放寬物業按揭逆周期宏觀審慎監管措施，當中令市場關注的一項措施為「放寬按揭成數的涵蓋範圍擴大至2024年2月28日前已簽訂的臨時買賣合約，並且在2024年2月28日或以後預計完成的自用樓花住宅物業」。
簡單來說，即是早幾年前選用建築期付款的新盤買家，現時「上會」申請按揭時，銀行根據最新估值，樓價3,000萬元或以下，最高可承造最高7成按揭；樓價3,000萬元以上至3,500萬元，最高可承造最高6至7成按揭(貸款額不超過2,100萬元)；樓價3,500萬元以上，最高可承造最高6成按揭。香港按揭證券公司於同日宣佈按揭保險計劃合資格準則範圍，擴大至任何日期簽訂臨時買賣合約的一手自住物業的相關按揭保險申請。
近年金管局多番推出放寬按揭成數的新措施，但由於每次新安排是於公佈日才正式生效，因此早於生效日前購入樓花物業，並選用建築期付款的買家，如於生效日後申請按揭時，便不在新措施資格準則範圍內。透過本公司內部統計分析，過去幾年選用建築期付款的樓花買家佔比有顯著增加，當中更有新盤建期佔比高達8至9成。近年樓價由2019年高位回落逾兩成，銀行對物業的估價轉趨審慎。因此這批建築期付款樓花買家現時上會及申請按揭時，或因銀行下調其物業估值，面臨需要額外籌措首期資金的困難。
試舉一例，有換樓客於2023年6月以1,800萬元及建期付款購入一個樓花單位，現時需要上會，估值跌至1,600萬元。舊指引下，買家只可承造最高5成按揭，而因估價下跌，買家由一開始900萬元貸款+900萬元首期，變為800萬元貸款+1,000萬元首期，即需要支付額外100萬元首期。在新指引下，買家可以承造更高成數，並回復當初900萬元貸款+900萬元首期。
以上例子可見，在新指引的幫助下，現時遇上樓價下跌及估價不足的情況，部份建期買家仍有機會透過新指引承造較高成數的按揭，避免抬錢上會。金管局因應市況，在可行情況下放寬樓花按揭合資格範圍，平衡及協助部份現時面臨上會時估價不足的買家，做法適時，就銀行而言，銀行根據現時估值及入息要求進行審批，相信亦不會增加風險。
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