下半年樓按市場前瞻

上回筆者回顧上半年的樓按市況，展望下半年，筆者將作出以下預測。

1. 料美聯儲最快今季減息 港年內按息維持4厘以上水平

今年第二季度美國通脹相關數據表現理想，加上聯儲局主席鮑威爾日前暗示可能毋須等到通脹率降至2%才減息，現時美息已高位橫行約11個月，美聯儲正視乎未來通脹、金融市場以及勞動力市場走勢，最快於今季開始減息。如美息下跌，本港拆息有機會先回軟。本港銀行會視乎拆息走勢、多項外部因素以及自身策略而決定減息步伐，最優惠利率P下調空間有限下，年內本港銀行新造按揭息率將維持4厘或以上水平。

2. 料全年樓花按揭大增逾2倍 現樓按揭按年跌逾2成半

自政府於去年9月份放寬樓花按揭成數，根據經絡按揭轉介研究部內部統計，今年已推售的樓花新盤中，約6成買家選用即供付款方法，相比去年急增4成半，預計全年樓花按揭宗數有望挑戰約5,000宗，比去年全年大增逾2倍，挑戰近3年新高。現樓按揭方面，新盤續以低價開售，下半年二手市場將持續受壓的情況下，將影響下半年現樓按揭數字，料全年現樓按揭約55,000宗，比去年全年下跌逾2成半。

3. 料全年新取用住宅按揭現負增長

按揭業務利潤低微及資金成本高企的情況下，銀行對按揭業務的取態180度轉向，批核準則趨審慎。受樓市交投再度放緩及息口持續高企等因素影響，加上經濟未完全復甦，下半年銀行審批按揭將保持謹慎持平，偏向批給優質客戶或樓盤。住宅按揭市場於下半年仍然受壓，料新取用住宅按揭將出現負增長，全年宗數及金額料只有約45,000宗及2,000億元，按年回落約1成及1成半。

4. 轉按市場大幅萎縮 料全年轉按宗數跌近7成

下半年高息環境料將持續，銀行已陸續削減轉按現金回贈至0%，加上樓價回軟及欠上升動力，銀行估價趨向審慎。轉按誘因大減下，現時主要由少量加按套現、除名及發展商高成數按揭轉按慳息的業主作支撐，料全年轉按金額及宗數將大幅回落約7成至300億元及6,500宗水平。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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自政府全面撤辣後，樓價及交投即時止跌回升。「小陽春」曾出現，惟次季尾樓市再度放緩，樓價連升2個月後轉跌。按揭市場亦不平靜，因息口高企以及經濟未完全復甦，銀行對按揭業務取態偏向審慎，筆者將從以下方向概括今年上半年的按揭市場。

1. 撤辣後樓市回暖 帶動按揭需求上升

2月份政府放寬按揭成數樓價上限，以及全面撤銷所有住宅印花辣稅。自新政策推出後，樓市交投即時回升，按揭宗數亦同步增加。根據金管局住宅按揭統計資料顯示，今年5月份新取用按揭貸款金額及宗數創7個月新高，連升3個月。

2. 新盤主導市場 一手按揭佔比創近20年高位

今年新盤主導市場，一手按揭佔比亦被帶動上升。根據金管局資料顯示，撤辣後的首3個月（3月至5月份），新批出按揭個案中，一手按揭佔比維持於30%以上水平，並為逾20年的佔比新高。

3. 拆息高企 港P不變 按息維持逾16年高位

美聯儲連續7次宣布基準利率不變，香港銀行同樣維持最優惠利率P不變。自去年5月份至今，香港一個月拆息一直高於普遍銀行H按計劃的封頂息率，而上半年拆息繼續徘徊4厘以上水平，普遍新造按揭息率繼續維持4.125厘即逾16年高位。

4. 高息口及低回贈 轉按宗數跌至歷史新低

受拆息高企及樓市下行影響，銀行基於成本、邊際利潤以及風險管理等因素，逐步削減優惠回贈，轉按誘因大幅下降，導致轉按需求急跌。根據金管局資料顯示，首5個月新批轉按金額及宗數比去年同期下跌約四成半，宗數更創下自2003年即22年有記錄以來的首5個月新低。

5. 首季負資產個案突破3萬宗 創20年新高

樓價由去年5月開始連跌10個月，並由2021年高位回落逾2成，加上近幾年採用8成或以上按揭的買家比重顯著增加，使負資產個案再次攀升，今年首季負資產個案錄得32,073宗，創2004年第1季後(40,020宗)即20年的季度新高。

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