一文拆解二按貸款

想申請高成數按揭，除了可透過按揭保險計劃，亦可考慮申請二按貸款。所謂二按，即是買家向銀行申請一按後，再向財務公司或發展商申請的貸款（二按提供者需先得到一按銀行同意），近年主要出現在發展商的付款計劃中，部分發展商指定的財務公司會推出二按計劃，為買家提供另一種付款選擇。值得一提，如非發展商指定的財務機構需要遵守《放債人條例》，需要獲得放債人註冊辦事處的牌照發出的放債人牌照。

根據金管局住宅按揭資料顯示，2002年9月份，涉及二按貸款宗數曾高達2,150宗，創有記錄高位，並且佔新批出按揭比例31.7%，同創有記錄佔比高位。不過，近年越來越少買家選用二按計劃，自2021年12月已開始跌至每月不足100宗，今年3月份更跌至18宗，創近13年的低位。

二按數字長期處於低水平，究其原因不外乎以下幾點。首先，2019年「林鄭plan」推出前，樓價1,000萬元以上的物業的按揭成數最多只有5成，期後政府逐步放寬按揭成數，現時不論現樓或樓花物業，均可透過一般銀行申請較高按揭成數，即樓價3,000萬元或以下可借最高7成，透過按揭保險計劃更可承造更高按揭，因此申請二按貸款誘因大幅下降。

另外，有人或對發展商二按有誤解，以為財務機構不受金管局規管，很容易可通過入息審查。但事實上，準買家須先通過一按銀行的審批，方可向由發展商安排的指定金融機構申辦二按。一按銀行在計算入息時，會將一按貸款按息連同二按貸款利率中較高時段之按息一起計算。因此入息門檻大為提高。

現時市場上仍有部分買家有二按需要。但要注意，發展商提供的二按貸款計劃一般設有爲期約2至3年的低息蜜月期，息口可低至1至3厘，但蜜月期過後，利率往往會急升至P或以上。此外，二按貸款按揭還款期最長一般為25年，較一按最長30年還款期短，意味每月供款相對亦會較高，供款壓力大增。最後亦要注意，因買家須先通過銀行審批一按，才可再向金融機構申請二按，建議要預留更多時間處理按揭事宜。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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近年斜槓族(Slasher)在香港越來越普遍，他們不固定受薪於單一職業，而是身兼數職，可能同時從事攝影師、模特兒或補習老師等。而斜槓族通常為自僱形式，工作多樣化，時間亦更具彈性。然而，當他們想置業及承造按揭時，由於沒有穩定收入及正規的入息證明，銀行一般會較難評估其還款能力，因此申請按揭時會變得舉步維艱。筆者將為這類人士拆解如何更易獲得批核的方法。

固定收入人士在申請按揭時，只需要提供最近三個月的銀行入息證明、強積金及一年的稅單紀錄。由於自僱人士收入一般都是非固定，故銀行所需要的證明文件亦比較多，包括最近六個月的入息證明、最近一至兩個課稅年度的稅單、商業登記證及公司財務報表(如有)等。

若借貸人是以現金或支票出糧，建議養成每月定時入帳的習慣，並保留至少半年或以上的紀錄，以作收入證明，另外亦建議保留至少兩年的報稅紀錄，如文件充分證明其借貸能力，便可增加按揭批核的成功率。如借貸人自設公司，並能夠提供商業登記證明、最近兩年公司的財務報表及利得稅單，以及最少六個月的流水帳，亦能大大提高申請按揭的成功率。另外，如借貸人其職業屬於專業人士如跳舞或瑜伽導師，其專業資格及職業證明亦有助銀行評估按揭申請人的還款能力。

按揭成數方面，自僱人士同樣可以透過按揭保險計劃申請高成數按揭，但因收入非固定，最高只能借8成按揭。借貸人未能提供入息證明，亦可透過「淨資產」作為申請按揭，雖可不需要入息、稅單等證明，惟按揭成數較以入息為基礎的低，最多只能承造6成按揭。

銀行審批斜槓族這類自僱人士的按揭申請會較固定入息人士嚴緊，加上每間銀行對其按揭批核準則均有不同，這類人士需要更多準備工夫作事前處理，建議可先向大型按揭轉介公司尋找協助。

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