西九賣樓 減輕財政壓力

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

面對財政壓力的西九文化區管理局，截至今年3月現金結餘淨額僅52億元，預計明年中用罄。行政長官會同行政會議決定，放寬2016年批准的西九文化區加強財務安排，將17萬平方米住宅部份，由「出租」變「出售」，收益撥歸西九文化管理局用作營運。筆者認為以港鐵發展地產方式補貼經營西九文化區管理局，是可行之策。

西九文化區管理局管理西九文化區，位於香港西九龍填海區臨海地段，將會是集結一系列世界級文化、藝術、潮流、消費及大眾娛樂為一體的綜合文化主要場地，核心設施包括劇院、博物館、演藝場館、劇場及廣場等，共17座，旨在提高香港文化水平及世界地位。西九文化區包含長兩公里海濱長廊，並且設有佔地23公頃的公園。是由首任香港行政長官董建華宣佈成立。

政府公佈批准允許西九文化區出售約17萬平方米住宅發展項目，紓解財困。行會同意放寬西九文化區「加強財務安排」，包括允許出售西九第二區住宅發展項目，解除住宅只能以「建造、營運及移交模式（BOT）」發展方式，當局預計方案可予西九有足夠資金，作為未來10年營運。

西九文化區管理局經已預告現金儲備明年中將枯竭，但放寬賣樓則見到轉圜餘地。西九文化區管理局董事局主席唐英年預料，最快兩年後才可討論賣地時間表，要加快填補資金缺口。

西九文化區管理局行政總裁馮程淑儀表示，進行城規及招標程序需時，預計西九住宅項目數年後才分兩至三批出售。短期內會透過銀行貸款、發債融資，也會多管齊下開源，包括開發西九場地的命名權等等。

筆者相信西九文化區管理局採用港鐵營運方式，可以透過賣地能夠迅速得到資金，以往「建造、營運及移交模式（BOT）」資金回籠太慢並不合用。

以港鐵方式吸納資金，既迅速又有效率，證明出售地產是可以救命，解決財政壓力。港鐵賣地方式通常是找發展商作合作伙伴，興建物業然後賣樓，達到快速套現，值得西九文化區管理局參考。假使資金回籠數額未達目標，但也可以減輕壓力。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

聯儲局雖然早前還表示，美國經濟及通脹仍然強勁，令美國減息依然懸而未決。日前聯儲局主席鮑威爾強調，最近幾個月在抗通脹上有少許進展，局方需要更多良好數據以加強減息信心，太遲減息亦會帶來經濟風險。筆者相信美國減息近在眉睫。

鮑威爾出席參議院聽證會發表半年度貨幣政策報告時，他在預先準備的演辭指出，近月通脹情況一直改善，更多的良好數據即通脹正在持續向著2%回落，將增強聯儲局的信心，放寬貨幣政策。

鮑威爾不諱言，聯儲局正面臨著兩方面風險，不能再只關注通脹，因為勞動力市場似乎經已完全恢復平衡。過早或過度減息可能阻礙甚至逆轉通脹下降，行動太遲或太少可能過度削弱經濟與就業。

外界目前普遍預期，聯儲局本月底的貨幣政策會議將再度維持利率不變。期貨市場數據顯示，交易商認為聯儲局有逾90%的機會在9月開始減息。

財長耶倫在眾議院金融服務委員會上指出，租金及住房成本導致美國通脹仍高於理想的水平，但隨著時間推移，消費物價壓力將繼續下降。

白宮國家經濟委員會主任布雷納德稱，為拜登政府對在降低通脹方面取得持續進展感到鼓舞，指出民眾仍承受生活成本壓力。當局將繼續推動提供更多經濟適用房，放慢租金上升速度，並推出稅收減免政策來幫助首次置業人士。

應付美國經濟及通脹強勁的問題，正在有不少辦法推出。正如鮑威爾所言，太遲減息亦會帶來經濟風險，筆者預計聯儲局的減息快將到來，9月似乎是一個極可能減息的月份。

近期美股三大指數輪流造好，反映投資者經已逐漸偷步入市，將股市推高。其中以科技股為主的納指表現最好，標指次之，道指溫和上升。至於美國樓市，最新數據去到今年4月，仍有1%以上進賬，未懼美國息口高企打擊。

假如美國未來減息，股市樓市繼續值得看好，更上一層樓是意料中事。世界其他地方的股樓市場，亦會亦步亦趨，表現不俗。美國今年是大選年，在任政府會營造理想經濟環境爭取選票，今年餘下時間投資市場不會太差。