二手居屋買賣續降溫 八月料少逾一成

房委會延長居屋擔保期及批出「白居二」准買證政策帶動下，二手居屋登記量曾於四、五月期間出現大爆升；然而在一批心急居屋客順利上車後，二手居屋交投逐漸降溫，加上市面充斥低價新盤分攤客源，導致七月份二手居屋登記跌勢持續。

根據土地註冊處最新數據顯示，七月份全港錄得520宗居屋二手買賣登記（包括第二市場及自由市場），按月續跌9%，連跌兩月，但跌幅已相較早前收窄；至於期內成交總值錄約20.83億元，按月同步減少約8%，為近4個月新低。

售價方面，七月份二手居屋平均每宗售價約400.6萬元，較六月份的393.9萬元上升1.7%，終止兩連跌並重越400萬元水平，反映早前房委會相關政策效果顯著，成功激活二手居屋交投氣氛，部分居屋業主有感市況轉好，陸續上調單位叫價，令資助房屋平均作價稍微回升。與此同時，上月的登記不乏矚目成交個案，當中以筲箕灣東旭苑C座一個極高層單位的登記金額最高，該單位實用面積約650平方呎，以843萬元易手，折合平均實用呎價約12,969元；若以實用呎價計算，則以大圍富嘉花園2座高層F室最高，上述單位實用面積約589平方呎，以800萬元轉手，折合平均實用呎價高達13,582元。

按樓價作分析，6個價格組別交投量錄四跌兩升，其中跌幅最大的是價值200萬元以內組別，七月份登記宗數僅6宗，按月銳減六成或9宗；至於登記量最活躍的300萬至400萬元以內組別則錄198宗，較六月份的231宗減少14%。如以地區劃分，港島及九龍區七月份登記宗數均下挫約12%，分別錄59宗及140宗；而新界區則錄321宗，按月減少7%。

如按屋苑細分，七月份九龍灣麗晶花園及馬鞍山錦英苑分別錄15宗及9宗買賣登記，按月俱增2倍，前者更因此一躍成為上月登記量最多的居屋屋苑，成交總值共涉5,988.8萬元；而天水圍天盛苑及馬鞍山錦豐苑則各以11宗登記並列亞軍。

市場憧憬美聯儲將於九月開始減息，為加息周期正式劃上句號，同時為本港積弱的樓市注入強心針。然而，在眾人對減息引頸以待之際，發展商並未停下推盤進程，一手私宅上車盤開價亦貼近現市；再加上「綠置居2023」現已蓄勢待發，於下半年期內開售，兩者均會爭奪二手居屋客源，可見舊居屋市況將面臨重大挑戰，故筆者預料八月份二手居屋登記量或將進一步萎縮一至兩成，在400至450宗之間徘徊。

 

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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自全面撤辣數月後，購買力逐步被消化，加上息口高企及發展商推盤空窗期而令登記量步步萎縮，惟料低價新盤持續出擊下，將刺激登記量有所回升。綜合土地註冊處數據所得，2024年七月全港僅錄得775宗一手私人住宅買賣登記，按月再跌17%，連跌3個月創近5個月新低。不過，七月份登記總值背馳上升22%，共錄得153.72億元，為連跌兩月後反彈，主因月內亦不乏相對高價的新盤登記及個別巨額內部轉讓登記所帶動。

按地區劃分，今年七月份全港三區新盤登記量錄得兩跌一升，當中港島區在低基數下逆市造好，主要受惠兩個同區新盤開售而錄得多宗登記所帶動。總結七月份港島區一手買賣登記量按月大升1.6倍，共錄得164宗。至於，受惠期內登記量大升，相應買賣登記金額亦激增2.4倍，錄得80.5億元，惟主要是受一宗中半山地利根德里3號，涉及53億元的疑似內部轉讓登記所拉動。

九龍區方面七月買賣登記出現回落，月內以伙數規模較細及貨尾盤登記為主，故令登記量進一步萎縮，僅僅超越二百宗。總結七月份九龍區一手私宅登記共錄得209宗，較前月的295宗下跌29%；而月內涉及登記金額也相應減少14%，錄42.7億元。

至於新界區買賣登記量也挫三成，受累息口依然高企，及發展商推盤節奏有所減慢，新界區同樣出現回氣，致使登記量持續受壓。七月份整月，新界區一手私宅買賣登記共錄得402宗，較六月的573宗大跌30%。至於月內新界區買賣登記金額更錄得42%的跌幅，涉資只有30.52億元，為三區中最少。

此外，按樓盤分類，屯門NOVO LAND 3B期於七月份錄得214宗登記，成為月內登記量最多的一手私宅項目，登記總值達10.93億元，平均每宗登記約511萬元；其次為西營盤的尚逸及堅尼地城的吉喆，分別錄得81宗及57宗登記。

展望八月份表現，早前屯門及啟德均有新盤以低價開售，料有不少交投將落入八月份的登記數內，加上新一批單位持續推出，連同其他貨尾相繼登記，配合下月美國減息有望，或增加市場入市動力；因此筆者預料八月份一手私宅登記有力反彈至逾千宗水平，或上試1,200宗，按月料大漲55%，屆時將創近3個月新高。

 

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮