上半年住宅按揭市場分析

樓市交投步伐減慢，近月按揭市場亦進入膠著狀態，日前金管局公佈住宅按揭統計，最新6月份新申請按揭貸款的宗數為6,690宗，連跌2個月，創4個月新低。

總括今年上半年，新批出按揭貸款額及宗數累計1,431.89億元及31,889宗，比去年同期分別下跌747.42億元(34.3%)及12,800宗(28.6%)。新批出按揭個案中，由3月起至到6月，即撤辣後的首4個月，一手按揭佔比一直維持於3成水平，即逾20年的佔比高位。上半年新盤主導市場，一手按揭佔比同被帶動，加上政府於去年放寬樓花按揭成數，根據本公司內部統計，今年已推售的樓花新盤中，逾6成買家選用即供付款方法，相比去年急增4成半，料下半年一手按揭佔比將繼續維持一定水平。

另外，首半年新取用按揭貸款額及宗數為930.72億元及20,905宗，比去年同期分別下跌292.34億元(23.9%)及5,101宗(19.6%)。上半年整體按揭數字仍然疲弱，當中主要受第1季市況疲弱影響，加上上述數據均包括轉按數字，而首半年轉按金額及宗數為168.19億元及3,959宗，比去年同期分別急跌189.08億元(52.9%)及4.383宗(52.5%)，金額創自2012年後即近12年的首半年新低，宗數創自2003年有記錄以來的首半年新低，轉按數字急跌下，帶動整體按揭宗數回落。

雖然樓市觀望氣氛仍濃厚，不過筆者對下半年樓按市場保持審慎樂觀，美國通脹回落至2%的目標上已取得進一步進展，就業增長亦有所放緩，市場預期美聯儲最快於9月份減息。如美國下半年加大減息幅度及次數，香港拆息將跟隨顯著回落，息口下降可幫助減輕本港企業，包括發展商融資成本或利息支出，同時亦可減輕業主的供樓負擔，對樓市將有正面支持。

另外，利息已經見頂，減息周期亦預計開始，本地住宅租務市場非常活躍，租金水平已經創近5年新高，居住需求大，加上樓價回調，相信將會回復返「供樓抵過租樓」年代，預計會有更多租客「轉租為買」。樓按市場有望於第4季出現反彈。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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近日有地產業界指銀行現時收緊按揭貸款，商業及住宅物業均面對按揭申請困難，有部分銀行甚至出現拒批按揭以及Call Loan的情況，當中非住宅物業的情況更為嚴峻。

就筆者近半年觀察，近期銀行對住宅物業的按揭審批確實較為觀望，而銀行由去年年尾亦逐步削減按揭優惠，現金回贈由去年高達3%大幅回落至現時約0.8%，轉按更不設回贈。銀行對按揭業務取態審慎受多個因素影響，當中發展商低價出售新盤，使二手市場進一步受壓，估價相應下跌，加上息口保持高企，以及上半年本港未償還按揭貸款總額微升，銀行基於資金成本以及風險管理，收緊按揭優惠屬正常處理。

筆者認為，銀行雖然於上半年大幅削減按揭回贈，但不至於拒批按揭。事實上，撤辣後樓市交投即時急增，按揭數字亦跟隨上升，根據金管局資料，新批住宅按揭宗數由3月份開始連升3個月，5月份宗數更創下9個月新高。即使6月份宗數回落，但根據土地註冊處資料顯示，6月份整體物業註冊宗數按月大減28.7%，可見按揭宗數下跌只是因物業交投回落所致。整體而言，第2季新批按揭宗數仍比第1季急增42.4%，反映按揭市場仍是跟著樓市交投的步伐而行。

另一方面，銀行於按揭市場的佔有率亦可反映其按揭取態，了解他們有否拒批按揭。根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處資料顯示，7月份銀行現樓按揭市佔率高達95.6%，連升2個月，創14個月新高，顯示絕大部份按揭申請仍是透過銀行申請。而市場預期息口將於下月開始回落，銀行於第4季的按揭審批或將放寬。

其實銀行拒批按揭的原因眾多，有機會因文件不齊全、TU紀錄不良、貸款時間短促、成交物業質素問題、以至收入缺乏證明等等。過去不少買家以為申請按揭是一件易事，並一味只追求高現金回贈，但解決問題及成功上會才是申請按揭最重要的一環。現時銀行對按揭批核仍保持審慎，對不同背景的買家以及物業類型的按揭取態及批核準則都有所不同，建議透過專業的大型按揭轉介公司協助處理及配對合適的銀行，任何大小按揭疑難都能輕易解決。

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