銀行落雨收遮孰真孰假？買家申請按揭應如何應對？

近日有地產業界指銀行現時收緊按揭貸款，商業及住宅物業均面對按揭申請困難，有部分銀行甚至出現拒批按揭以及Call Loan的情況，當中非住宅物業的情況更為嚴峻。

就筆者近半年觀察，近期銀行對住宅物業的按揭審批確實較為觀望，而銀行由去年年尾亦逐步削減按揭優惠，現金回贈由去年高達3%大幅回落至現時約0.8%，轉按更不設回贈。銀行對按揭業務取態審慎受多個因素影響，當中發展商低價出售新盤，使二手市場進一步受壓，估價相應下跌，加上息口保持高企，以及上半年本港未償還按揭貸款總額微升，銀行基於資金成本以及風險管理，收緊按揭優惠屬正常處理。

筆者認為，銀行雖然於上半年大幅削減按揭回贈，但不至於拒批按揭。事實上，撤辣後樓市交投即時急增，按揭數字亦跟隨上升，根據金管局資料，新批住宅按揭宗數由3月份開始連升3個月，5月份宗數更創下9個月新高。即使6月份宗數回落，但根據土地註冊處資料顯示，6月份整體物業註冊宗數按月大減28.7%，可見按揭宗數下跌只是因物業交投回落所致。整體而言，第2季新批按揭宗數仍比第1季急增42.4%，反映按揭市場仍是跟著樓市交投的步伐而行。

另一方面，銀行於按揭市場的佔有率亦可反映其按揭取態，了解他們有否拒批按揭。根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處資料顯示，7月份銀行現樓按揭市佔率高達95.6%，連升2個月，創14個月新高，顯示絕大部份按揭申請仍是透過銀行申請。而市場預期息口將於下月開始回落，銀行於第4季的按揭審批或將放寬。

其實銀行拒批按揭的原因眾多，有機會因文件不齊全、TU紀錄不良、貸款時間短促、成交物業質素問題、以至收入缺乏證明等等。過去不少買家以為申請按揭是一件易事，並一味只追求高現金回贈，但解決問題及成功上會才是申請按揭最重要的一環。現時銀行對按揭批核仍保持審慎，對不同背景的買家以及物業類型的按揭取態及批核準則都有所不同，建議透過專業的大型按揭轉介公司協助處理及配對合適的銀行，任何大小按揭疑難都能輕易解決。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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過往透過按揭保險計劃承造高成數按揭的物業只可自住，並不可出租。日前香港按證保險公司宣布放寬按保業主的自住要求，在個別情況下，合資格業主可獲批將自住物業出租，以協助他們應付因個人或家庭處境轉變帶來的特別需要。個別情況包括（一）業主家庭有新生嬰兒或領養兒童、（二）業主失業或（三）業主有其他特別需要出租物業，而本身在相關物業已自住最少12個月。申請人可向所屬貸款銀行索取申請聲明書和承諾書，填妥和簽署後連同有效證文件交給銀行，並由銀行處理及提交給按證公司，最後再由按證公司作出審批。

自2019年中小價碼數物業的按揭成數上限放寬後，大部份首次置業人士傾向透過按揭保險計劃，以高成數按揭購買碼數較細的單位，待日後物業升值或提升收入後，便可透過樓換樓「細屋搬大屋」。然而近年樓市顯著回落，現時這些首置業主更難去樓換樓。新安排可協助因增加家庭成員而需要改變住屋要求的業主，讓他們透過合法渠道暫時將自住的物業出租，並另行租住較大的單位。另外，新安排亦可協助部份因失業而需要更具彈性的住屋或財務安排的業主，讓他們解決燃眉之急。

如有意申請豁免自住要求，有幾點需要注意。第一點，如申請人未獲按證公司同意，已出租按保物業並作出隱瞞，即使現在獲得同意申請豁免自住要求，亦不表示當初違反自住的行為將變為合規。第二點，若申請人日後未能履行承諾書條款，應立刻通知貸款銀行，並透過銀行通知按證公司，按證公司將按個別情況，考慮撤回豁免業主自住要求的同意書或採取其他合適的措施如終止按揭保險。第三點，除了即將有新生嬰兒/領養兒童或失業的業主外，其他申請人須居住其按保物業滿12個月，而已提取樓花按揭保險貸款的業主，由於仍未入住於按保物業，因此收樓前的供款期數不能用作計算居住時間。

除上述一般注意事項，按證公司亦會根據每個申請的情況而作出相應處理、審查以及作出最後決定。如對該計劃有任何疑問，應先向貸款銀行或按證公司作詳細查詢。

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