銀行落雨收遮孰真孰假？買家申請按揭應如何應對？

近日有地產業界指銀行現時收緊按揭貸款，商業及住宅物業均面對按揭申請困難，有部分銀行甚至出現拒批按揭以及Call Loan的情況，當中非住宅物業的情況更為嚴峻。

就筆者近半年觀察，近期銀行對住宅物業的按揭審批確實較為觀望，而銀行由去年年尾亦逐步削減按揭優惠，現金回贈由去年高達3%大幅回落至現時約0.8%，轉按更不設回贈。銀行對按揭業務取態審慎受多個因素影響，當中發展商低價出售新盤，使二手市場進一步受壓，估價相應下跌，加上息口保持高企，以及上半年本港未償還按揭貸款總額微升，銀行基於資金成本以及風險管理，收緊按揭優惠屬正常處理。

筆者認為，銀行雖然於上半年大幅削減按揭回贈，但不至於拒批按揭。事實上，撤辣後樓市交投即時急增，按揭數字亦跟隨上升，根據金管局資料，新批住宅按揭宗數由3月份開始連升3個月，5月份宗數更創下9個月新高。即使6月份宗數回落，但根據土地註冊處資料顯示，6月份整體物業註冊宗數按月大減28.7%，可見按揭宗數下跌只是因物業交投回落所致。整體而言，第2季新批按揭宗數仍比第1季急增42.4%，反映按揭市場仍是跟著樓市交投的步伐而行。

另一方面，銀行於按揭市場的佔有率亦可反映其按揭取態，了解他們有否拒批按揭。根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處資料顯示，7月份銀行現樓按揭市佔率高達95.6%，連升2個月，創14個月新高，顯示絕大部份按揭申請仍是透過銀行申請。而市場預期息口將於下月開始回落，銀行於第4季的按揭審批或將放寬。

其實銀行拒批按揭的原因眾多，有機會因文件不齊全、TU紀錄不良、貸款時間短促、成交物業質素問題、以至收入缺乏證明等等。過去不少買家以為申請按揭是一件易事，並一味只追求高現金回贈，但解決問題及成功上會才是申請按揭最重要的一環。現時銀行對按揭批核仍保持審慎，對不同背景的買家以及物業類型的按揭取態及批核準則都有所不同，建議透過專業的大型按揭轉介公司協助處理及配對合適的銀行，任何大小按揭疑難都能輕易解決。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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本港二手樓價指數連升兩周，反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報145.01點，按周升1.09%，創2024年5月中後83周(逾一年半)新高。

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，兩次減息後，樓價升幅加快；加上憧憬12月減息，買家積極入市，二手交投增加，刺激CCL連升2周共1.38%，並帶動八大樓價指數齊升，是2025年10月中後9周以來再現。不過，火災發生後，市場情緒受影響，發展商暫停推盤；加上業主反價，令二手買賣放緩，惟樓價升勢未變，預期年底前CCL在144至145點水平徘徊。CCL只要再升1.99點，便會到達明年首季目標147點，即2024年撤辣後的高位。今年樓價暫時累升5.35%。

中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報146.25點，按周升1.34%；CCL中小型單位指數報144.97點，按周升1.31%；兩項指數齊升2周，分別累升1.54%及1.53%，同創2024年5月中後83周新高。

CCL大型單位指數報145.25點，按周升0.01%，連升3周共1.92%，創2024年7月底後72周新高。

四區樓價方面，港島CCL Mass報144.68點，按周升2.84%，連升2周共5.08%，創2024年5月中後82周新高；新界西CCL Mass報133.55點，按周升1.18%，連升2周共1.81%，創2024年6月初後79周次高；九龍CCL Mass報144.14點，按周升1.12%，創2024年5月中後83周次高；新界東CCL Mass報158.44點，按周升0.04%，連升5周共3.29%，創2024年4月底後85周新高。