放寬按保物業自住要求 出租前3大事項要注意

過往透過按揭保險計劃承造高成數按揭的物業只可自住，並不可出租。日前香港按證保險公司宣布放寬按保業主的自住要求，在個別情況下，合資格業主可獲批將自住物業出租，以協助他們應付因個人或家庭處境轉變帶來的特別需要。個別情況包括（一）業主家庭有新生嬰兒或領養兒童、（二）業主失業或（三）業主有其他特別需要出租物業，而本身在相關物業已自住最少12個月。申請人可向所屬貸款銀行索取申請聲明書和承諾書，填妥和簽署後連同有效證文件交給銀行，並由銀行處理及提交給按證公司，最後再由按證公司作出審批。

自2019年中小價碼數物業的按揭成數上限放寬後，大部份首次置業人士傾向透過按揭保險計劃，以高成數按揭購買碼數較細的單位，待日後物業升值或提升收入後，便可透過樓換樓「細屋搬大屋」。然而近年樓市顯著回落，現時這些首置業主更難去樓換樓。新安排可協助因增加家庭成員而需要改變住屋要求的業主，讓他們透過合法渠道暫時將自住的物業出租，並另行租住較大的單位。另外，新安排亦可協助部份因失業而需要更具彈性的住屋或財務安排的業主，讓他們解決燃眉之急。

如有意申請豁免自住要求，有幾點需要注意。第一點，如申請人未獲按證公司同意，已出租按保物業並作出隱瞞，即使現在獲得同意申請豁免自住要求，亦不表示當初違反自住的行為將變為合規。第二點，若申請人日後未能履行承諾書條款，應立刻通知貸款銀行，並透過銀行通知按證公司，按證公司將按個別情況，考慮撤回豁免業主自住要求的同意書或採取其他合適的措施如終止按揭保險。第三點，除了即將有新生嬰兒/領養兒童或失業的業主外，其他申請人須居住其按保物業滿12個月，而已提取樓花按揭保險貸款的業主，由於仍未入住於按保物業，因此收樓前的供款期數不能用作計算居住時間。

除上述一般注意事項，按證公司亦會根據每個申請的情況而作出相應處理、審查以及作出最後決定。如對該計劃有任何疑問，應先向貸款銀行或按證公司作詳細查詢。

更多經絡按揭轉介資訊

經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

金管局公布最新數據顯示，今年第2季負資產個案錄得30,288宗，涉及金額1,549億9千2百萬港元。對比第1季錄得的32,073宗及1,653億4千9百萬港元，宗數及金額按季分別輕微回落1,785宗（5.6%）及103億5千7百萬港元（6.3%）。

負資產個案仍保持高水平，主要由於2019年政府放寬按揭保險成數的樓價上限，按揭保險宗數曾於2021年攀升至歷史新高，現時樓價由高位回落逾2成，大部份於2020年至2022年樓價高企並採用8成或以上按揭入市的業主便較大機會跌入負資產。

值得留意，負資產個案中，超過3個月未償還按揭貸款的拖欠比率，由去年第3季的0.02%，連升3個季度至今年第2季的0.11%，創自去年金管局首次公佈該數字後的新高，不過按比例計算，實際拖欠宗數大約只有33宗，仍屬超低水平，顯示絕大部份業主的供款能力仍穩健，銀行借貸風險可控。不過有意置業人士仍要留意市況，要先衡量自身經濟及供款能力，同時避免借太盡，並緊記按時供款，以及預留至少半年的後備資金。

根據差估署資料顯示，私人住宅售價指數曾於撤辣後連升2個月（3至4月份），但5月份已調頭回落，最新6月份的私人住宅售價指數報305.3點，連跌2個月，創逾7年半新低。而一手貨尾積壓，發展商下半年將繼續以低價策略去貨，使二手樓價受壓，銀行估價仍偏向審慎，料下半年樓市呈「量穩價回」的狀態。

因近月樓價走勢回軟，筆者料負資產宗數或於第3季回升。不過，最新美聯儲議息會宣布基準利率維持不變，本港銀行同日亦宣布最優惠利率（P）維持不變。美聯儲主席鮑威爾表示經濟正接近適合降息的水平，而近期指標表明美國就業增長有所放緩，以及失業率有所上升，最新美國消費者物價指數（CPI）連跌3個月至3%，創近12個月新低，如有充分數據支持，9月或將開始首次減息，屆時對樓市將有正面支持。

更多經絡按揭轉介資訊