私宅動工量及落成量表現齊落後

本港六月份私宅項目再現「零動工」，拖累上半年動工量進度亦表現落後。屋宇署最新數據顯示，2024年六月份全港未有私人住宅項目動工，為有紀錄以來第九次按月「零動工」。此外，按該署最新修訂，今年三月及四月分別新增涉及198伙的鴨脷洲大街120至130號，以及涉及46伙的九龍塘廣播道79號兩個動工項目。修訂後今年上半年的累積動工量為4,335伙，較去年同期的8,295伙減少48%，創自2015年以來的十年同期新低。

上半年動工量進度較落後，市況不濟成主因，發展商貨尾多達2.2萬伙，加上高息環境，去貨仍慢，被鎖起了不少資金等待回籠，不排除個別資金壓力較大的發展商，需較周詳考慮其新項目建築工程的前期融資及發展保證金等要求，因而拖慢動工進度。筆者預計在市況有較明顯好轉前，未來數月的動工量料不時會出現偏低的情況。

上半年落成為近5年最少

此外，私人住宅落成量方面，據屋宇署最新資料月報顯示，2024年六月份全港共有5個項目，合共1,136個私人住宅單位落成，較五月份的80伙增加逾13倍；至於今年上半年累計共6,817伙私宅落成，較去年同期的7,556伙減少近10%，為五年同期最少。

上半年落成量偏少，其中有3個月份的落成量均極低，包括二月僅有1伙，五月只得80伙，及四月只有624伙，這3個月合計起來只有705伙，直接拖累上半年整體表現。筆者相信情況與整體市道欠佳不無關係，過去兩年一手新盤銷情緩慢，發展商積聚不少貨尾待售，所以對新項目的落成進度亦有所調節減慢。

資料顯示，今年六月份本港共有5個私宅項目正式落成，當中規模最大的是啟德「天瀧」，涉及566伙；其次為大角咀「LARCHWOOD」，涉及187伙等。

政府預測全年落成量有近22,267伙，但截至上半年為止只有6,817伙，只達標近31%，意即下半年要有15,450伙落成，折合平均每月要有2,575伙才能達標，惟按目前市況及進度，相信極難每月均處於2,500伙的高數字。筆者預料，年內部分大型項目將陸續取得入伙紙，包括天水圍「YOHO WEST」第1期(1,393伙)、何文田「瑜一」第IA期(447伙)及第IB期(183伙)等，加上其他中小型項目，如果下半年平均每月可以有約1,500伙落成，則全年落成量可接近1.6萬伙，將較2023年的1.38萬伙上升16%，但仍較2022年的2.1萬伙跌24%。

減息刺激料最快明年初才見效

另一方面，市場亦關注美息有望最快九月回落，一旦落實，對改善樓是氣氛幫助有多大？預計動工量及落成量能否止跌回升？對此，筆者認為，美息回落是目前樓市一個標誌性的助力，因前兩年持續大幅加息，對供樓負擔構成很大壓力，如九月份美國落實減息，亦表明高息年代結束，進入減息周期，對入市置業是有很大的推動力，相信會刺激不少之前觀望的買家及投資者重投市場，尤其當香港亦跟隨減息後，情況會更明顯。

至於動工量及落成量能否因此而止跌回升，相信未必可以即時見效，因為樓宇興建涉及的過程較長，快則半年至一年，才會看到成效，所以減息對動工落成量的真正影響，最快也要明年初才有實際反映，當然這期間發展商亦會因應市況變化而略為加快進度。

 

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

房委會延長居屋擔保期及批出「白居二」准買證政策帶動下，二手居屋登記量曾於四、五月期間出現大爆升；然而在一批心急居屋客順利上車後，二手居屋交投逐漸降溫，加上市面充斥低價新盤分攤客源，導致七月份二手居屋登記跌勢持續。

根據土地註冊處最新數據顯示，七月份全港錄得520宗居屋二手買賣登記（包括第二市場及自由市場），按月續跌9%，連跌兩月，但跌幅已相較早前收窄；至於期內成交總值錄約20.83億元，按月同步減少約8%，為近4個月新低。

售價方面，七月份二手居屋平均每宗售價約400.6萬元，較六月份的393.9萬元上升1.7%，終止兩連跌並重越400萬元水平，反映早前房委會相關政策效果顯著，成功激活二手居屋交投氣氛，部分居屋業主有感市況轉好，陸續上調單位叫價，令資助房屋平均作價稍微回升。與此同時，上月的登記不乏矚目成交個案，當中以筲箕灣東旭苑C座一個極高層單位的登記金額最高，該單位實用面積約650平方呎，以843萬元易手，折合平均實用呎價約12,969元；若以實用呎價計算，則以大圍富嘉花園2座高層F室最高，上述單位實用面積約589平方呎，以800萬元轉手，折合平均實用呎價高達13,582元。

按樓價作分析，6個價格組別交投量錄四跌兩升，其中跌幅最大的是價值200萬元以內組別，七月份登記宗數僅6宗，按月銳減六成或9宗；至於登記量最活躍的300萬至400萬元以內組別則錄198宗，較六月份的231宗減少14%。如以地區劃分，港島及九龍區七月份登記宗數均下挫約12%，分別錄59宗及140宗；而新界區則錄321宗，按月減少7%。

如按屋苑細分，七月份九龍灣麗晶花園及馬鞍山錦英苑分別錄15宗及9宗買賣登記，按月俱增2倍，前者更因此一躍成為上月登記量最多的居屋屋苑，成交總值共涉5,988.8萬元；而天水圍天盛苑及馬鞍山錦豐苑則各以11宗登記並列亞軍。

市場憧憬美聯儲將於九月開始減息，為加息周期正式劃上句號，同時為本港積弱的樓市注入強心針。然而，在眾人對減息引頸以待之際，發展商並未停下推盤進程，一手私宅上車盤開價亦貼近現市；再加上「綠置居2023」現已蓄勢待發，於下半年期內開售，兩者均會爭奪二手居屋客源，可見舊居屋市況將面臨重大挑戰，故筆者預料八月份二手居屋登記量或將進一步萎縮一至兩成，在400至450宗之間徘徊。

 

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮