中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑
相隔不足半年政府再為樓市減辣，破例容許「生仔、失業」業主可將按保物業合法化出租，毋須再「偷雞」將單位出租。究竟幾多業主受益，從按證公司統計數字顯示，單計自2019年政府放寬按保至今，新取用按揭保險計劃貸款宗數多達8.4萬宗。
由金管局全資擁有的按證公司，本月初突宣布調整按保政策，由今年8月8日起，考慮批准合資格業主將自住的物業出租，以協助他們應付因個人或家庭處境轉變帶來的特別需要。坊間有意見認為，金管局今次破例容許按保物業出租，屬政府今年2月底宣布全面撤辣後，相隔不足半年再出招，甚至有「撤辣變加甜」的說法，令有需要業主可把自住物業暫時出租，尤其急需資金周轉的業主。
翻查按證公司統計數字，2021年樓市最高峯，最多人借高成數按揭入市，全年新取用按揭保險計劃貸款宗數多達23,954宗及1,330億元，創下歷史新高。自2019年10月政府放寬按揭保險至今，相關貸款宗數增至8.4萬宗，佔同期一、二手私樓成交近4成，涉及借貸金額逾4,600億元。假設有1%業主因為生仔或失業等原因放租，市場租盤就多840個。不過，隨着樓市下跌，不少上車客轉租，今年上半年新取用按保僅5,541宗，只及2021年同期1.11萬宗的一半。
筆者認為，樓價自高位回落逾2成，令大量承造高成數按揭的業主淪為負資產，金管局容許按保物業出租，令業主毋須急於蝕讓賣樓套現，在目前高息環境下，有助舒緩業主壓力，及穩定樓市。總好過按保業主一旦斷供，令銀主盤惡化，對經濟及樓市造成更大層面衝擊。另一方面，政府積極搶人才，租盤極渴市，近年出生率又低，屬多贏局面。
按證公司亦隨即更新「申請豁免自住要求」的細節，以問答形式解答市民一般常見問題。例如有太太現在懷孕，業主可把現時自住的按保物業出租，另行承租一個合適的單位居住；而針對近年買入樓花人士，由於樓花業主在收樓前是未能於按保物業內入住，因此收樓前的供款期數是不能用作計算居住時間的要求。條款亦列明，除了將有新生嬰兒、領養兒童或失業的業主外，其他有特別需要的申請人必須於其按保物業居住滿12個月。
中原陳永傑
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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑
近日市場大吹減息風，進一步加強買家入市信心，不少買家選擇偷步入市。回顧美國今次加息周期達5.25厘，連累本港私樓總市值蒸發逾2.2萬億元，即平均每名業主身家輸179萬元。
美國為打擊陷於40年來的最高通脹，今輪加息周期自2022年3月中啟動，先後加息11次累計達5.25厘，期間本港樓市飽受壓力，樓價大跌逾2成，創2008年金融海嘯後最大跌市，引發銀主盤及負資產個案湧現，發展商「深水炸彈價」開盤一個接一個。反映整體二手樓價的中原城市領先指數CCL，於今輪美國加息周期累跌逾2成，指數從2022年3月美國展開加息時180點以上，當時本港1個月拆息（HIBOR）低至1厘以下，最近CCL在140點水平徘徊，目前樓價處於近八年低位。目前拆息升至4厘以上。
回顧美國今次加息周期達5.25厘，本港亦加息5次共0.875厘，從而令樓價下跌，期間全港私樓總市值蒸發逾2.2萬億元，相當於每加息1厘，總市值就少4,368億元，除開全港128萬伙私人住宅單位，平均每名業主身家蒸發179萬元。據中原樓市大數據顯示，目前全港私樓總市值已下跌至9.2萬億元，比美國啟動加息前逾11.5萬億元，下跌近兩成。
而中原地產統計的十大屋苑，總市值亦由美國加息前達9,079億元，現已跌至7,061億元。當中以中產屋苑太古城的業主人均身家蒸發305萬元最多。而以打工仔為主的嘉湖山莊，人均業主亦損失137萬元。
曾有「炒家天堂」之稱的沙田第一城更變成「輸家天堂」，屋苑平均呎價由2022年3月17,059元，上月跌至12,415元，短短兩年多跌幅達27%，是今輪加息周期跌得最傷屋苑。
面對樓市氣氛疲弱，市民大量財富瞬間蒸發，甚至淪為負資產一族，市民還何來有心情外出消費，嚴重打擊各行各業，對經濟發展有負面影響。
筆者認為，隨着美國經濟衰退風險升溫，9月減息機會極高，本港樓市將捱過這兩年零6個月最痛苦的加息周期。儘管本港銀行或要最快年底或明年初才有望減息，但市場憧憬美國減息在即，在利好消息下，進一步增強買家入市信心，近日不少買家偷步入市，新盤開價屢見試底成功，樓價跌幅亦有所收窄。多個新盤正密鑼緊鼓部署推售，第四季樓市料現曙光。
