美國加息11次 港樓蒸發二萬億

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

近日市場大吹減息風，進一步加強買家入市信心，不少買家選擇偷步入市。回顧美國今次加息周期達5.25厘，連累本港私樓總市值蒸發逾2.2萬億元，即平均每名業主身家輸179萬元。

美國為打擊陷於40年來的最高通脹，今輪加息周期自2022年3月中啟動，先後加息11次累計達5.25厘，期間本港樓市飽受壓力，樓價大跌逾2成，創2008年金融海嘯後最大跌市，引發銀主盤及負資產個案湧現，發展商「深水炸彈價」開盤一個接一個。反映整體二手樓價的中原城市領先指數CCL，於今輪美國加息周期累跌逾2成，指數從2022年3月美國展開加息時180點以上，當時本港1個月拆息（HIBOR）低至1厘以下，最近CCL在140點水平徘徊，目前樓價處於近八年低位。目前拆息升至4厘以上。

回顧美國今次加息周期達5.25厘，本港亦加息5次共0.875厘，從而令樓價下跌，期間全港私樓總市值蒸發逾2.2萬億元，相當於每加息1厘，總市值就少4,368億元，除開全港128萬伙私人住宅單位，平均每名業主身家蒸發179萬元。據中原樓市大數據顯示，目前全港私樓總市值已下跌至9.2萬億元，比美國啟動加息前逾11.5萬億元，下跌近兩成。

而中原地產統計的十大屋苑，總市值亦由美國加息前達9,079億元，現已跌至7,061億元。當中以中產屋苑太古城的業主人均身家蒸發305萬元最多。而以打工仔為主的嘉湖山莊，人均業主亦損失137萬元。

曾有「炒家天堂」之稱的沙田第一城更變成「輸家天堂」，屋苑平均呎價由2022年3月17,059元，上月跌至12,415元，短短兩年多跌幅達27%，是今輪加息周期跌得最傷屋苑。

面對樓市氣氛疲弱，市民大量財富瞬間蒸發，甚至淪為負資產一族，市民還何來有心情外出消費，嚴重打擊各行各業，對經濟發展有負面影響。

筆者認為，隨着美國經濟衰退風險升溫，9月減息機會極高，本港樓市將捱過這兩年零6個月最痛苦的加息周期。儘管本港銀行或要最快年底或明年初才有望減息，但市場憧憬美國減息在即，在利好消息下，進一步增強買家入市信心，近日不少買家偷步入市，新盤開價屢見試底成功，樓價跌幅亦有所收窄。多個新盤正密鑼緊鼓部署推售，第四季樓市料現曙光。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

面對財政壓力的西九文化區管理局，截至今年3月現金結餘淨額僅52億元，預計明年中用罄。行政長官會同行政會議決定，放寬2016年批准的西九文化區加強財務安排，將17萬平方米住宅部份，由「出租」變「出售」，收益撥歸西九文化管理局用作營運。筆者認為以港鐵發展地產方式補貼經營西九文化區管理局，是可行之策。

西九文化區管理局管理西九文化區，位於香港西九龍填海區臨海地段，將會是集結一系列世界級文化、藝術、潮流、消費及大眾娛樂為一體的綜合文化主要場地，核心設施包括劇院、博物館、演藝場館、劇場及廣場等，共17座，旨在提高香港文化水平及世界地位。西九文化區包含長兩公里海濱長廊，並且設有佔地23公頃的公園。是由首任香港行政長官董建華宣佈成立。

政府公佈批准允許西九文化區出售約17萬平方米住宅發展項目，紓解財困。行會同意放寬西九文化區「加強財務安排」，包括允許出售西九第二區住宅發展項目，解除住宅只能以「建造、營運及移交模式（BOT）」發展方式，當局預計方案可予西九有足夠資金，作為未來10年營運。

西九文化區管理局經已預告現金儲備明年中將枯竭，但放寬賣樓則見到轉圜餘地。西九文化區管理局董事局主席唐英年預料，最快兩年後才可討論賣地時間表，要加快填補資金缺口。

西九文化區管理局行政總裁馮程淑儀表示，進行城規及招標程序需時，預計西九住宅項目數年後才分兩至三批出售。短期內會透過銀行貸款、發債融資，也會多管齊下開源，包括開發西九場地的命名權等等。

筆者相信西九文化區管理局採用港鐵營運方式，可以透過賣地能夠迅速得到資金，以往「建造、營運及移交模式（BOT）」資金回籠太慢並不合用。

以港鐵方式吸納資金，既迅速又有效率，證明出售地產是可以救命，解決財政壓力。港鐵賣地方式通常是找發展商作合作伙伴，興建物業然後賣樓，達到快速套現，值得西九文化區管理局參考。假使資金回籠數額未達目標，但也可以減輕壓力。