貼市價去庫存與息口陰霾 2026年終前的樓市角力

步入2026年第四季，漫步於中環金融區及各區街頭，香港的經濟復甦脈搏漸見清晰。食肆與零售消費有所回暖，最新的宏觀經濟數據亦顯示經濟正穩健增長，整體按揭與成交量相比往年更見回升。然而，細察這股暖流傳，卻呈現出一幅極具戲劇性的「冷熱冰火圖」，當中一手市場靠著發展商務實的「貼市價」策劃賣得風生水起，二手市場卻在買賣雙方的價格拉鋸中顯得漫長而緩慢。 香港樓市，此刻正處於極度複雜的角力期。

發展商「求量」與業主「求價」的矛盾
當前市場最顯著的現象，莫過於新盤與二手業主之間的定價權博弈。發展商面對庫存壓力與資金成本，策略非常清晰：「貼市價、快速去庫存」。新盤只要開價貼近甚至略低於同區市價，再配合靈活的付款安排與各類按揭優惠，往往能精準吸納市場上的剛性需求與換樓客。

反觀二手市場，多數業主受惠於過去一年多以來的相對低息或樓市升值後轉強的持貨能力，大多不願輕易削價離場。然而，在發展商持續以優惠價發售新盤的擠壓下，二手屋苑的吸引力被打折扣。「發展商搶盡市場焦點，二手業主企硬不減領價」，導致二手市場成交量持續低迷、盤源消化速度極慢。這種一手搶去八成光芒、二手靠零星減價盤撐場的局面，正是現時拉鋸戰的第一個膠著點。

宏觀經濟vs息口陰霾：買家的心理槓桿
拉鋸戰的另一個核心，在於買家心中那一把「基本面與資金成本」的秤。

一方面，香港經濟基本面改善、就業與企業信心漸趨穩定，加上政府各項引進人才政策帶來的實質住屋需求，為住宅市場打下堅實基礎。租金回報率維持在近年相對高位，亦使「轉租為買」的誘因升溫。

不過，另一方面，外圍金融環境的不確定性始終像懸在頭頂的達摩克利斯之劍（Sword of Damocles）。市場原先期盼的「深度減息循環」並未一帆風順，息口走勢反覆甚至加息隱憂再現，讓買家的按揭成本疑慮再度升溫。利息每多波動半厘，對小業主而言都是實打實的每月負擔。這種「經濟向上，但息口高企」的矛盾，讓不少有心入市的買家在臨門一腳時選擇觀望，寧可等市場走勢更加清晰。

2026年終前夕：破局關鍵在哪？
樓市的拉鋸狀態不會永遠持續。未來兩三個月，打破平衡的關鍵主要看兩個指標：

1. 發展商的貨尾庫存壓力及策略變動：若新盤去庫存速度符合預期，發展商會否逐步收窄折扣幅度，從而給二手市場釋放喘息空間？

2. 美國聯儲局與金管局的利率信號：一旦息口走向明朗化，哪怕只是確立「不再加息」的預期，也能大大舒緩買家的心理壓力。

總括而言，2026年11月的香港樓市並非沉淪，而是在經歷一場結構性的自我修復。對自住買家而言，發展商務實開價的當下正是擇優而棲的良機；但對投資者來說，在息口陰霾完全散去前，「高槓桿、短炒作」的時代早已結束。懂得在拉鋸的市況中看清基本面、控制好流動性風險的人，才能成為這場樓市棋局中的最終贏家。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

表面風光的數據，有時最容易迷亂買家與業主的眼睛。最新公佈的第三季統計顯示，全港二手居屋買賣登記衝上2,835宗的高位，按季狂升七成，一舉刷新近16年來的歷史紀錄，總成交額更衝破百億大關。然而這場看似凌厲的「升浪」，本質上只是一場數據幻覺。如果將大埔宏福苑多達1,722宗的特殊轉讓登記抽走，第三季全港二手居屋的真實成交其實只有1,113宗，不但沒有暴升，反而按季大跌逾三成二，成交總值亦同步收縮至約47.52億元。

這個急轉直下的數據，正揭示出市場的真實情況。在經過去年底至今年上半年連季消耗約1,600宗的高位運作後，二手市場的優質盤源已陸續被消化，加上大市面臨各項外圍負面因素加壓，二手居屋買氣在第三季明顯出現後勁不繼的情況。

每宗均價續高企427萬元
可留意的是，交易量雖見回落，樓價卻展現出相當驚人的耐抗力。上季撇除特殊因素後的二手居屋實際平均成交價仍高達427萬元，相比前一季的428.6萬元僅微幅修整，繼續穩居近12個季度的次高點。這背後反映出供求雙方的角力——經歷了前兩季的旺市後，手握優質物業的業主心態依然強硬，並未因大市放緩而急於減價放盤。再加上市場對大單位與港島優質地段居屋的需求居高不下，這些高價成交持續為整體大市築起堅固的平均價格防線。

將鏡頭縮放至各個價格區間與地區，交投冷卻的痕跡便無所遁形。撇除宏福苑後，全線六個價格段落的成交量無一倖免全面下挫，當中一向最受首置客追捧的「400萬至500萬元」核心組別，交投按季大跌三成四至360宗，但依然是買賣最活躍的板塊。地區方面，九龍區成為今次調整的「重災區」，成交按季暴跌三成八至259宗；新界區與港島區亦分別錄得三成一與三成的跌幅。不過在普遍冷清的大環境下，依然有個別屋苑異軍突起，例如屯門龍門居就在上季寫下驚人的逆市奇蹟，成交宗數與總值同步逆勢飆升逾五倍，成為淡市中的一大亮點。

Q4待白居二准買證始見反彈
走進第四季，二手居屋市場恐怕難言輕鬆。「居屋2025」剛於10月下旬正式展開揀樓程序，首日便以賣出262伙的成績創下2014年重推居屋以來的首日銷售紀錄。新盤的強勁吸金力，勢必在短期內進一步吸走市場上的二手購買力。在宏福苑特殊登記影響力大幅遞減至不足300宗的背景下，第四季二手居屋的成交量預料將繼續在低位浮沉。市場若要重拾升勢與活力，關鍵將落在第四季末房屋署向合資格人士發放的新一期白居二准買證上，唯有這批新血正式入市，二手居屋交投才有望迎來下一輪較為明顯的反彈。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮