中秋月光：在樓市起伏中尋找家的座標

中秋之夜，筆者與家人吃過晚飯後，再到維多利亞公園走走，盛大綻放的璀璨綵燈奪目耀眼，場內一片喧囂熱鬧。抬頭望向鄰近屋苑密密麻麻的窗戶，燈火通明。每一盞燈光背後，都是一個家的故事，更是一份關於「安居」的堅韌期盼。

2026年的這個中秋，對於香港樓市而言，註定是一個心思複雜的轉折點。回首過去數年，我們共同經歷了太多——從高息環境下的窒息感、樓價連番折讓的焦慮，到全面撤辣後的逐步反彈，再到如今步入沉穩喘息的建構期。無數人在買賣合約上簽下了承諾，也有無數人在反覆觀望中與機遇擦身而過。維園上空的月亮，依舊皎潔如初；然而，經歷過幾番市場洗禮的港人，看月的心境早已大不相同。

佳節前夕，筆者與幾位朋友聚會。其中一位在數年前高位入市，經歷了漫長的賬面虧損，談起資產變化，語氣中難免帶著幾分失落；然而，同桌另一位朋友卻呈現截然不同的心境——他在市場經歷三年深度調整後的低位果斷入市，親眼見證物業升值，臉上滿是自信與從容。

看著這幕冷暖交織的對比，筆者輕輕拍了拍前者的肩膀，指向窗外的繁華夜景。樓市的漲跌，本質上不過是市場週期的數字遊戲；但自家小天地的溫度，才是生活的真實感受。物業的估值會隨大市起伏，但一家人在客廳分享節日時光、彼此陪伴的記憶，卻是任何經濟週期都無法剝奪的無形資產。

事實上，微觀市場的轉機，已在悄然萌芽。隨著本地經濟基調漸趨穩定，全球息口走向日益清晰，沉悶已久的市場脈搏正在重新跳動。街角地產代理門前的放盤廣告，再次引來準買家駐足細看。那些曾經選擇移居離港、或是長線觀望的人，似乎也在重新審視這片土地的價值。有人選擇理性減價套現，也有人趁低入市，為下一代築起一座穩固的避風港。人生的離合悲歡，就這樣在磚頭與資金的流轉中交織延伸。

業界有一句流傳甚廣的金句：「市低買希望，市高買膽量。」然而，走過節日的熱鬧與冷靜，筆者更想強調：我們所追求的，從來不只是資產的升值，而是一份對未來的確定感與安全感。

樓市如月，月有陰晴圓缺，市場自然也有高低起伏。這世上沒有永恆的牛市，也沒有不盡的寒冬。進入2026年下半年，或許不少人的資產尚未回到最輝煌的頂峰，或許許多人依然在供樓的日常中咬牙前行，但只要屋裡那盞燈依然為你而亮，只要桌上還有熱氣騰騰的飯菜與家人的笑臉，這個家，就依然圓滿。

節日過後的周末，不妨暫時放下煩惱，在忙碌的工作之餘，為自己倒一杯熱茶，遠眺窗外的城市輪廓。

無論樓市如何浮沉，願每一位在這座城市拼搏的香港人，都能在變動不居的時局中，找到屬於自己的那份心安與平靜。心若安處，便是歸宿。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

港府上周一口氣端出首份《香港五年規劃》及新一份《施政報告》，為本港中長期經濟與土地供應定下框架；話音未落，美國聯儲局又宣布加息四分之一厘，惟本港主要銀行今次選擇按兵不動，最優惠利率（P）維持不變。「政策牌」與「息口牌」前後腳出招，為剛入秋的香港樓市帶來不少值得深思的訊號。

銀行不跟加息 供樓一族暫鬆口氣
聯儲局今次加息，反映美國通脹依然棘手，但港美息差未至於即時觸發資金大舉外流。本港銀行決定自行消化成本壓力，P利率原地踏步，對樓市買家而言無疑是一顆定心丸。換言之，按揭供款暫未加重，市場亦免於即時承受加息帶來的震盪。

五年規劃聚焦長遠 私樓市場未見新招
另一邊廂，政府發表的首份五年規劃及《施政報告》，對私人住宅市場幾乎隻字未提，反而將視線投向更遠的未來。除了延續北部都會區的「熟地」供應目標，以及優化資助房屋階梯外，並未對私樓市場推出任何「減辣」或「加辣」措施。這種「無招勝有招」的姿態，正好反映當局判斷樓市已進入平穩過渡期，無意以政策手段刺激或打壓，而是集中精力提供穩定預期。

市場博弈微妙 買賣雙方各有所圖
從市場心理角度出發，當前形勢呈現「買賣雙方各懷心思」的微妙拉扯：

觀望期拉長，惟底部逐步浮現：美國加息意味著全球高息環境或較預期更持久，部分收租型投資者可能將資金轉投高息定存或債券。然而，本港銀行不跟隨加息，令住宅租金回報率與按揭利率之間的「負溢價」未再惡化，二手業主的減價空間亦間接被封住。

北都概念落地，板塊輪動提速：五年規劃再度確認北部都會區作為未來經濟及住屋核心引擎的地位。政策明朗化促使市場資金提前部署，新界北及鐵路沿線物業的吸引力持續升溫；至於傳統市區二手盤，則更倚重成熟配套來維持流通量，市場分化與輪動勢必更加明顯。

上車客重掌主導權：在投資者轉趨審慎之時，市場話語權正逐步交還自住剛需客及首置買家。政府對生育家庭及首置人士的微調支援，亦進一步引導市場回歸「住」的本質。

後市研判：量先行 價穩升
展望未來數季，本港樓市要大升固然不易，但亦具備相當韌性，預料將呈「成交量先行、樓價平穩趨升」的格局。

對準買家來說，當前市況的啟示相當清晰：息口政策總有週期，惟長遠的土地與產業規劃才是物業價值的真正支撐。銀行不跟隨加息固然帶來短期緩衝，但置業與否，始終應以個人現金流及長期負擔能力為依歸，而非盲目博取短線升幅。

當五年規劃的基建與產業逐步落地，加上高息週期終會步入尾聲，今日在平穩市況中打穩的根基，將成為本港樓市下一輪健康發展最堅實的基石。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮