新盤Q3均價1,575萬創五年高 全年買賣料衝破兩萬宗

受暑期淡季、世界盃賽事及中東局勢引致的油價高企與加息疑慮等多重因素夾擊，2026年第三季本港一手私人住宅市場交投顯著放緩，呈現「量急跌、均價價逆升」的局面。

Q3交投跌至八季低 豪宅帶動均價飆升
土地註冊處資料顯示，第三季全港僅錄得3,066宗一手私宅買賣登記，按季急跌55%，按年亦少45%，創近八季（即近兩年）新低；涉及總金額482.84億元，按季也回落43%，為近六季最少。

然而，在豪宅及大額成交撐場下，第三季每宗一手私宅平均售價逆市飆至1,574.8萬元，按季大升25%，創2021年第三季以來逾五年（即21季）新高，當中主要受惠期內有較多高價新盤成交(詳見圖表)。若總結首三季，一手私宅累計錄得15,220宗登記，按年仍升5%，並創自2020年以來近七年同期新高，反映市況基礎依然穩健。

分區交投全面回落 九龍區續佔大半
分區表現方面，港島、九龍及新界三區交投量均告下跌。九龍區續為交投主力，登記量由次季的3,581宗，按季跌56%至第三季的1,578宗，涉及金額224.75億元。新界區受上車盤市況放緩影響，登記量按季縮減52%至只有1,162宗，總值跌55%至110.84億元。港島區則錄得326宗登記，按季減57%，涉及金額147.25億元，平均每宗涉資逾4,500萬元，反映港島區高價豪宅的深厚底蘊。

長沙灣「叡璟I」最熱賣 晉環均價$5,500萬
熱賣新盤主要由市區及鐵路沿線項目帶動。長沙灣「叡璟I」以482宗登記及45.73億元總值居首，平均每宗約949萬元；元朗「芊御」以392宗居次，總值21.39億元，平均每宗546萬元，為熱賣盤中最貼地的上車之選；日出康城「海瑅灣II」則以280宗位列第三。此外，港島南岸1期「晉環」平均每宗成交價高達5,500萬元，成為季內「單價之王」。

淡因消散 第四季交投料反彈逾五成
展望第四季，筆者認為隨著淡季與外圍不利因素逐步淡化，配合本地經濟持續改善，積壓的購買力預計陸續釋放。若第四季每月一手登記能回升至約1,600宗，全季成交料可達4,800宗，按季將大幅反彈57%；並有機會推動全年一手總登記量突破2萬宗大關，創下自2020年以來的七年新高。年底前有意入市的買家，不妨密切留意發展商的推盤步伐與開價策略。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

灣仔修頓場館的燈光下，汗水與吶喊交織成一首不屈的戰歌。十月初的一個周日夜晚，筆者以聖若瑟書院舊生的身份，坐在觀眾席上，見證了一場令人血脈沸騰的NGU學界籃球邀請賽決賽。面對衛冕強敵，母校的師弟們在滿場壓力下奮力拼搏，體能透支、抽筋倒地，卻依然咬緊牙關，爬起來完成每一次關鍵防守。那種將「Never Give Up」刻進骨子裡的韌力，讓全場為之動容。

坐在場邊，筆者看着這場張力十足的比賽，思緒卻不自覺地飄向另一個同樣在逆境中掙扎的戰場——香港房地產市場。樓市如球場，同樣歷經外圍變數與周期考驗，同樣需要那股迎難而上的堅韌與蓄力。

樓市如球賽 逆境中打出反擊波
籃球場上，落後的一方往往能在絕境中爆發驚人攻勢；香港樓市在經歷連續兩個月的回軟後，九月份同樣打出了一記漂亮的翻身仗。土地註冊處最新數據顯示，全港九月份共錄得6,458宗整體樓宇買賣登記，按月回升12%，成功扭轉跌勢，重越六千宗大關。這說明了什麼？說明市場在短暫整固後，剛性置業需求依然具備相當的承接力，就像球場上那些不肯認輸的球員，總能在關鍵時刻穩住陣腳。

一手新盤如快攻 二手市場仍在半場組織
若把樓市各板塊比作球場上的不同戰術，一手私宅市場無疑是九月份最亮眼的快攻。發展商採取貼市開價策略，成功吸去大批購買力，刺激單月一手私宅買賣登記急升64%至1,450宗，創下季內單月新高。焦點新盤如叡璟I、啟德海灣2及海瑅灣II等，均錄得理想銷情，宛如一記記精準的三分球，帶動全場氣氛。

相比之下，二手私宅市場雖同樣按月回升12%至2,877宗，但受制於暑假淡月、新盤搶客以及觀望情緒等多重夾擊，升幅未如一手般凌厲，尚在三千關口前蓄力。這就像球隊在半場組織進攻，雖然節奏稍慢，但仍在尋找突破口，等待時機發動下一波攻勢。

然而，正如籃球比賽在末段面臨體力極限的考驗，當前的樓市同樣面對外圍宏觀環境的制約。美國率先加息並預示年內仍有加息機會，令市場憂慮本地息口也會趨升，置業人士入市態度因而變得審慎。加上非住宅市場如純車位及商廈表現偏軟，拖累整體工商舖及其他物業買賣錄得近一成的跌幅。這就像對手全場緊迫防守，步步進逼，稍有不慎便會失誤連連。

永不言敗 香港精神真本色
球場上，聖若瑟書院的球員用行動詮釋了什麼叫「Never Give Up」；樓市裡，香港人同樣在逆境中展現出驚人的韌力。無論是修頓場館的吶喊，還是樓市數據的起伏，背後都是同一種精神——在壓力下不退縮，在困境中找機會。香港樓市的韌力，從來不是因為環境一帆風順，而是因為香港人總能在逆風中站穩陣腳，等待下一次進攻的哨聲響起。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮