從修頓吶喊到樓市脈搏 永不言敗的香港故事

灣仔修頓場館的燈光下，汗水與吶喊交織成一首不屈的戰歌。十月初的一個周日夜晚，筆者以聖若瑟書院舊生的身份，坐在觀眾席上，見證了一場令人血脈沸騰的NGU學界籃球邀請賽決賽。面對衛冕強敵，母校的師弟們在滿場壓力下奮力拼搏，體能透支、抽筋倒地，卻依然咬緊牙關，爬起來完成每一次關鍵防守。那種將「Never Give Up」刻進骨子裡的韌力，讓全場為之動容。

坐在場邊，筆者看着這場張力十足的比賽，思緒卻不自覺地飄向另一個同樣在逆境中掙扎的戰場——香港房地產市場。樓市如球場，同樣歷經外圍變數與周期考驗，同樣需要那股迎難而上的堅韌與蓄力。

樓市如球賽 逆境中打出反擊波
籃球場上，落後的一方往往能在絕境中爆發驚人攻勢；香港樓市在經歷連續兩個月的回軟後，九月份同樣打出了一記漂亮的翻身仗。土地註冊處最新數據顯示，全港九月份共錄得6,458宗整體樓宇買賣登記，按月回升12%，成功扭轉跌勢，重越六千宗大關。這說明了什麼？說明市場在短暫整固後，剛性置業需求依然具備相當的承接力，就像球場上那些不肯認輸的球員，總能在關鍵時刻穩住陣腳。

一手新盤如快攻 二手市場仍在半場組織
若把樓市各板塊比作球場上的不同戰術，一手私宅市場無疑是九月份最亮眼的快攻。發展商採取貼市開價策略，成功吸去大批購買力，刺激單月一手私宅買賣登記急升64%至1,450宗，創下季內單月新高。焦點新盤如叡璟I、啟德海灣2及海瑅灣II等，均錄得理想銷情，宛如一記記精準的三分球，帶動全場氣氛。

相比之下，二手私宅市場雖同樣按月回升12%至2,877宗，但受制於暑假淡月、新盤搶客以及觀望情緒等多重夾擊，升幅未如一手般凌厲，尚在三千關口前蓄力。這就像球隊在半場組織進攻，雖然節奏稍慢，但仍在尋找突破口，等待時機發動下一波攻勢。

然而，正如籃球比賽在末段面臨體力極限的考驗，當前的樓市同樣面對外圍宏觀環境的制約。美國率先加息並預示年內仍有加息機會，令市場憂慮本地息口也會趨升，置業人士入市態度因而變得審慎。加上非住宅市場如純車位及商廈表現偏軟，拖累整體工商舖及其他物業買賣錄得近一成的跌幅。這就像對手全場緊迫防守，步步進逼，稍有不慎便會失誤連連。

永不言敗 香港精神真本色
球場上，聖若瑟書院的球員用行動詮釋了什麼叫「Never Give Up」；樓市裡，香港人同樣在逆境中展現出驚人的韌力。無論是修頓場館的吶喊，還是樓市數據的起伏，背後都是同一種精神——在壓力下不退縮，在困境中找機會。香港樓市的韌力，從來不是因為環境一帆風順，而是因為香港人總能在逆風中站穩陣腳，等待下一次進攻的哨聲響起。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮

陳海潮

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

筆者的研究團隊最新的八月份二手私宅轉手獲利分析報告發布後，引來各大電視台及新聞媒體的廣泛報導與深入討論。筆者日前分別獲邀接受兩家電視台訪問，針對讀者與市民最關注的樓市走勢、獲利比率微跌背後的原因，以及第四季的市場布局進行了詳細解讀。為了讓更多關注本港樓市的讀者能全面掌握市況脈絡，筆者特意撰寫本篇專欄，梳理報告核心數據，剖析二手樓市的底蘊。

獲利比率輕微回落 屬大市健康回氣

數據顯示，今年八月份全港已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共錄得 1,329 宗，獲利成功比率為 69.4%，按月輕微回落 0.2 個百分點，連跌兩個月。不少市民憂慮這是否代表樓市價格全面下滑或入市信心崩潰。

事實上，69.4% 的獲利比率雖然較六月份的七成高位略為回軟，但仍高居過去 31 個月（即近兩年半）以來的第三高水平，實屬樓市在上半年累積一定升幅後的「高位整固」與「正常回氣」。七、八月正值傳統暑假淡季，加上發展商以「貼市價」甚至開低價積極推盤，搶去不少二手市場的焦點與購買力；配合當時市場對息口走勢的觀望氣氛，二手業主叫價空間略為收窄，交投節奏放緩實屬情理之中。

業主防守力極強 市底展現高度抗跌力

值得注意的是，八月份每宗私宅轉手的平均賺幅錄得 25.4%，持續穩守在兩成半以上的水平；而帳面大賺 1 倍或以上的個案更高達 493 宗，佔整體買賣比例升至 25.7%（逾二成半）。更關鍵的市場訊號在於，八月份的「虧損（蝕讓）」個案佔比按月不升反跌 0.1 個百分點至 29.7%，繼續維持於過去 31 個月以來的次低水平。

這項數據充分反映本港二手樓市的「市底」依然非常堅固。雖然獲利比率微跌，但業主並無出現恐慌性拋售，寧可平手或微利離場，亦不願大幅割價賣樓。特別是太古城、美孚新邨等傳統大型藍籌屋苑，憑藉成熟的交通配套、龐大的居住需求，以及業主普遍實力雄厚、持貨期長的優勢，獲利比率依然高達八成至百分之百，展現出極高的防守力。

持貨年期為獲利關鍵 短線亦可精準捕捉

統計八月份獲利個案，原業主的平均持貨日數約為 5,416 日（即約 14.8 年），印證「長線持貨」依然是分享本港樓市長期升值紅利的最穩陣方程式。例如持貨 16 年（如 2010 年入市）至今轉手的業主，基本上大機率能做到帳面倍升的狀況。

然而，樓市亦不乏短線獲利良機。自樓價於 2025 年三月觸底後，至今年八月已累計反彈約 12.5%。若有敏銳買家在當時低位入市，持貨一年多於近期轉手（如部分新盤天璽．天及Sierra Sea等相關個案），帳面取得一成以上的升幅絕對有跡可尋。由此可見，樓齡新舊或成交量多寡並非獲利高低的直接主因，關鍵永遠在於「持貨時間」與是否食正「低買高賣」的週期契機。

前瞻第四季：市況回勇 數字望有反彈

展望後市，九月份二手樓市仍處於橫行築底的整固期，預期獲利比率將在 69.2% 至 69.6% 之間窄幅震盪。然而，經過第三季的消化與整固後，市場已積聚了相當龐大的購買力與優質盤源。

隨著一手向隅客開始陸續回流二手市場，加上本港住宅租金指數持續創歷史新高、各類人才計劃帶動「新港人」轉租為買，均為二手市場提供了極強的支撐。只要第四季本地息口不大幅急升，在基數較低的情況下，第四季二手市場的反彈力度將頗理想，預計交投「價量」均會勝於第三季，並帶動私宅轉手獲利比率重上七成以上，每宗平均獲利幅度亦可望平穩微升至約 26% 的水平。後市發展，值得樂觀期待。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮