高位整固後蓄勢待發 二手私宅轉手獲利率看俏

筆者的研究團隊最新的八月份二手私宅轉手獲利分析報告發布後，引來各大電視台及新聞媒體的廣泛報導與深入討論。筆者日前分別獲邀接受兩家電視台訪問，針對讀者與市民最關注的樓市走勢、獲利比率微跌背後的原因，以及第四季的市場布局進行了詳細解讀。為了讓更多關注本港樓市的讀者能全面掌握市況脈絡，筆者特意撰寫本篇專欄，梳理報告核心數據，剖析二手樓市的底蘊。

獲利比率輕微回落 屬大市健康回氣

數據顯示，今年八月份全港已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共錄得 1,329 宗，獲利成功比率為 69.4%，按月輕微回落 0.2 個百分點，連跌兩個月。不少市民憂慮這是否代表樓市價格全面下滑或入市信心崩潰。

事實上，69.4% 的獲利比率雖然較六月份的七成高位略為回軟，但仍高居過去 31 個月（即近兩年半）以來的第三高水平，實屬樓市在上半年累積一定升幅後的「高位整固」與「正常回氣」。七、八月正值傳統暑假淡季，加上發展商以「貼市價」甚至開低價積極推盤，搶去不少二手市場的焦點與購買力；配合當時市場對息口走勢的觀望氣氛，二手業主叫價空間略為收窄，交投節奏放緩實屬情理之中。

業主防守力極強 市底展現高度抗跌力

值得注意的是，八月份每宗私宅轉手的平均賺幅錄得 25.4%，持續穩守在兩成半以上的水平；而帳面大賺 1 倍或以上的個案更高達 493 宗，佔整體買賣比例升至 25.7%（逾二成半）。更關鍵的市場訊號在於，八月份的「虧損（蝕讓）」個案佔比按月不升反跌 0.1 個百分點至 29.7%，繼續維持於過去 31 個月以來的次低水平。

這項數據充分反映本港二手樓市的「市底」依然非常堅固。雖然獲利比率微跌，但業主並無出現恐慌性拋售，寧可平手或微利離場，亦不願大幅割價賣樓。特別是太古城、美孚新邨等傳統大型藍籌屋苑，憑藉成熟的交通配套、龐大的居住需求，以及業主普遍實力雄厚、持貨期長的優勢，獲利比率依然高達八成至百分之百，展現出極高的防守力。

持貨年期為獲利關鍵 短線亦可精準捕捉

統計八月份獲利個案，原業主的平均持貨日數約為 5,416 日（即約 14.8 年），印證「長線持貨」依然是分享本港樓市長期升值紅利的最穩陣方程式。例如持貨 16 年（如 2010 年入市）至今轉手的業主，基本上大機率能做到帳面倍升的狀況。

然而，樓市亦不乏短線獲利良機。自樓價於 2025 年三月觸底後，至今年八月已累計反彈約 12.5%。若有敏銳買家在當時低位入市，持貨一年多於近期轉手（如部分新盤天璽．天及Sierra Sea等相關個案），帳面取得一成以上的升幅絕對有跡可尋。由此可見，樓齡新舊或成交量多寡並非獲利高低的直接主因，關鍵永遠在於「持貨時間」與是否食正「低買高賣」的週期契機。

前瞻第四季：市況回勇 數字望有反彈

展望後市，九月份二手樓市仍處於橫行築底的整固期，預期獲利比率將在 69.2% 至 69.6% 之間窄幅震盪。然而，經過第三季的消化與整固後，市場已積聚了相當龐大的購買力與優質盤源。

隨著一手向隅客開始陸續回流二手市場，加上本港住宅租金指數持續創歷史新高、各類人才計劃帶動「新港人」轉租為買，均為二手市場提供了極強的支撐。只要第四季本地息口不大幅急升，在基數較低的情況下，第四季二手市場的反彈力度將頗理想，預計交投「價量」均會勝於第三季，並帶動私宅轉手獲利比率重上七成以上，每宗平均獲利幅度亦可望平穩微升至約 26% 的水平。後市發展，值得樂觀期待。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

中秋之夜，筆者與家人吃過晚飯後，再到維多利亞公園走走，盛大綻放的璀璨綵燈奪目耀眼，場內一片喧囂熱鬧。抬頭望向鄰近屋苑密密麻麻的窗戶，燈火通明。每一盞燈光背後，都是一個家的故事，更是一份關於「安居」的堅韌期盼。

2026年的這個中秋，對於香港樓市而言，註定是一個心思複雜的轉折點。回首過去數年，我們共同經歷了太多——從高息環境下的窒息感、樓價連番折讓的焦慮，到全面撤辣後的逐步反彈，再到如今步入沉穩喘息的建構期。無數人在買賣合約上簽下了承諾，也有無數人在反覆觀望中與機遇擦身而過。維園上空的月亮，依舊皎潔如初；然而，經歷過幾番市場洗禮的港人，看月的心境早已大不相同。

佳節前夕，筆者與幾位朋友聚會。其中一位在數年前高位入市，經歷了漫長的賬面虧損，談起資產變化，語氣中難免帶著幾分失落；然而，同桌另一位朋友卻呈現截然不同的心境——他在市場經歷三年深度調整後的低位果斷入市，親眼見證物業升值，臉上滿是自信與從容。

看著這幕冷暖交織的對比，筆者輕輕拍了拍前者的肩膀，指向窗外的繁華夜景。樓市的漲跌，本質上不過是市場週期的數字遊戲；但自家小天地的溫度，才是生活的真實感受。物業的估值會隨大市起伏，但一家人在客廳分享節日時光、彼此陪伴的記憶，卻是任何經濟週期都無法剝奪的無形資產。

事實上，微觀市場的轉機，已在悄然萌芽。隨著本地經濟基調漸趨穩定，全球息口走向日益清晰，沉悶已久的市場脈搏正在重新跳動。街角地產代理門前的放盤廣告，再次引來準買家駐足細看。那些曾經選擇移居離港、或是長線觀望的人，似乎也在重新審視這片土地的價值。有人選擇理性減價套現，也有人趁低入市，為下一代築起一座穩固的避風港。人生的離合悲歡，就這樣在磚頭與資金的流轉中交織延伸。

業界有一句流傳甚廣的金句：「市低買希望，市高買膽量。」然而，走過節日的熱鬧與冷靜，筆者更想強調：我們所追求的，從來不只是資產的升值，而是一份對未來的確定感與安全感。

樓市如月，月有陰晴圓缺，市場自然也有高低起伏。這世上沒有永恆的牛市，也沒有不盡的寒冬。進入2026年下半年，或許不少人的資產尚未回到最輝煌的頂峰，或許許多人依然在供樓的日常中咬牙前行，但只要屋裡那盞燈依然為你而亮，只要桌上還有熱氣騰騰的飯菜與家人的笑臉，這個家，就依然圓滿。

節日過後的周末，不妨暫時放下煩惱，在忙碌的工作之餘，為自己倒一杯熱茶，遠眺窗外的城市輪廓。

無論樓市如何浮沉，願每一位在這座城市拼搏的香港人，都能在變動不居的時局中，找到屬於自己的那份心安與平靜。心若安處，便是歸宿。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮