畫布上的樓市禪機：調整是為了更從容的下一筆

地產市場有時就如一幅未乾的油畫，筆觸時而豪放，時而含蓄。今年7月，二手私宅買賣登記量從6月的5,122宗，驟降至3,225宗，跌幅達37%，總值更收縮至263.54億元，分別跌穿11個月以及9個月以來的低位。此等數字，在投資者眼中或屬冷卻訊號，但若站遠一點觀之，這不過是畫布上過渡色調的沉澱過程——連續4個月攀越四千宗水平之後，市場選用一抹淡灰來紓緩視覺疲勞，為下一度亮彩騰出空間。

數字如顏料 濃淡皆有意

仔細端詳各銀碼層的登記量，可以察覺1億元以上豪宅登記急挫80%至僅3宗，似乎最為矚目；801萬至1,000萬元及1,001萬至1,200萬元類別，雙雙跌43%，各錄306宗及161宗；至於400萬元以下的細價樓，亦減少30%至1,015宗，此單一組別已蒸發426宗。三區之中，港島跌39%至739宗，新界跌37%至1,419宗，九龍跌35%至1,067宗。十大活躍屋苑合共僅得289宗買賣登記，按月收縮28%，當中匯璽急挫53%，太古城與黃埔花園亦分別下跌46%及41%，只有海逸豪園與NOVO LAND逆市攀升，前者升22%，後者升18%，猶如畫家在冷色調中點上兩筆暖黃，打破沉悶。

踏入8月，暑假出遊潮持續，業主減價意慾不大，買家亦無意追價，雙方僵持之下，成交估計只能徘徊於約三千宗水平，暫難重現活力。

畫室裏的生命力比市場更經得起等待

然而，數字歸數字，若只盯着曲線轉折，便會錯失更深刻的啟迪。日前，筆者獲多年好友前輩、本地畫家余似心女士(Maria)之邀，到中央圖書館參觀「第二屆國際油畫交流大展2026」。場內展出逾250幅畫作，分別來自中國內地、俄羅斯，以及法國等等海內外名家，連同香港50多位畫家，共同以油彩訴說各自的故事。

Maria是次首度參與這項國際展覽，她帶來4幅人像及人體寫生作品。據Maria介紹，《自畫像》一作僅花5至6小時對鏡繪就，過程中運用透明顏料，令畫面透光性大增，光影在皮膚與衣褶間遊走，有若心境之澄明。筆者認識Maria多年，深知其藝術旅途絕非一帆風順：14歲學畫，其後因工作與家庭而放下畫筆，但內心那團火從未熄滅；待兒女成長，她即重拾初心，遠赴意大利之畫校學習繪畫全科，而曾留學法國的她，更吸收歐洲文化及藝術，以滋養自家風格。這份歷程，正好對照當下樓市——暫且退場不等於永遠離場，沉潛是為了帶回更豐富的養分。

市場的留白正是思考的空間

油畫之美，往往不在於填滿每一寸畫布，而在於懂得留白，容許觀者投射想像。樓市亦然，急促攀升固然令人振奮，惟適度的冷靜期，反而讓買賣雙方皆有機會重新審視自身的需要與承受能力。今番二手成交量回落，並非結構性崩潰，而是市場在消化早前熾熱氣氛後的自然沉澱，就如畫家反覆調整色層，等待顏料乾透，才再疊上新的筆觸，否則只會糊掉全局。

一幅好畫需要忍耐與信任——信任創作過程中的每個階段都有其價值，包括那些看似停滯的乾燥時光。筆者受Maria啟發多年，今次觀展更深體會：眼下樓市的「回氣」，正好讓準買家從容比較、理性計算，讓業主調整心態、務實定價。待暑假過後，購買力重燃，市場自會再現生氣。

在過渡色中看見未來的輪廓

回望過去數年，香港樓市經歷過無數次起伏，每次調整過後，總能孕育出更健康的新格局。就如展覽中的大師級作品，近看筆觸粗細不一、厚薄參差，遠觀卻渾然一體，氣韻生動。今日7月的二手登記數據，放在長線的時間軸上，不過是畫布上一層薄薄的過渡色，既不代表終點，亦不損整體藍圖。

Maria由放下畫筆到重拾創作，由本地畫室走向國際舞台，這條路正是對堅持與信念的最佳詮釋。筆者衷心相信，香港樓市的底蘊與韌性，一如本地藝術家的創作熱忱，縱遇風浪，終能轉化為更成熟的筆法。現階段的窄幅橫行，或許正是讓參與者靜心觀察、重新出發的契機——待霧散之後，自有另一番景致在香港樓市這幅畫布上徐徐展開。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

香港住宅市場的數據監察體系，過去數十載幾乎由「傳統十大屋苑」主導論述，其每月成交價量被視為衡量整體樓市健康狀況的權威指標。然而，這套誕生已久的統計框架，在面對今日急速變化的城市規劃與人口結構時，其局限與缺口已日益顯現。有見於此，筆者公司研究部團隊經嚴謹籌備，正式推出「百大新晉屋苑」數據指標，旨在為市場提供一套更具當代視野的分析工具，填補傳統研究路徑的不足，並如實反映新一代置業資金的流動軌跡。

當「十大藍籌」不再等於市場全貌
「傳統十大屋苑」的構成項目，其建築年份大多可追溯至本港經濟起飛的上世紀七、八十年代，平均樓齡已逾越40年關口，部分甚至已屆半百之數。該等屋苑在當年確實因其規模與知名度，肩負起樓市寒暑表的角色。惟歷經數十年的城市演進，政府的大型新區規劃、鐵路站點的擴展與周邊開發，以及人口向新界與新發展區遷移的趨勢，已從根本上改變了住宅供應的地理分佈與產品形態。今日的啟德新區、將軍澳日出康城、港島南岸、荃灣西，以至沿東西鐵路貫穿的新興住宅帶，已匯聚成一批在樓齡、配套與設計理念上均與舊區截然不同的大型屋苑集群，其市場影響力與日俱增，惟傳統統計框架卻未能將此等新力量納入監察視野。

新晉屋苑成交量跑贏大市揭示資金動向
市場數據已明確顯示，二手住宅的活躍重心正經歷顯著的地理轉移。根據最新統計，今年第二季「百大新晉屋苑」共錄得約2,075宗買賣登記，按季增幅高達26%。此一表現不僅遠超整體二手私宅市場平均的15.1%升幅，更大幅拋離傳統十大屋苑僅4.2%及傳統50指標屋苑僅2.6%的增長率。如此懸殊的數據差距，絕非短期市場波動所能解釋，而是清晰揭示了一個結構性趨勢：新一代購買力與換樓需求，正迅速流向具備新式規格、完善會所設施及交通優勢的新晉大型屋苑。若市場分析仍僅聚焦於傳統屋苑的表現，將難以準確捕捉此等資金配置的根本性變化，繼而影響投資決策與政策研判的質量。

三大準則篩選 動態更新確保代表性
為確保「百大新晉屋苑」指標具備學術嚴謹性與實務參考價值，入圍名單乃按三項具體準則嚴格制定。其一，物業樓齡必須在15年或以下，以貫徹「新晉」的核心定義；其二，單位總數方面，除港島區因用地條件特殊而容許下調至300伙外，其餘地區項目須達600伙或以上，以確保具備足夠的市場規模；其三，屋苑二手流通率須普遍達到3%或以上，以證明其在市場中具備持續的交易活性。

此三重門檻的設計，能有效平衡樣本的代表性與數據的穩定性。此外，該榜單將設有年度動態檢討機制，新落成且符合資格的項目會按程序納入，而樓齡超標或流通率持續低迷的現有成員則予以剔除，確保名單長期維持其「新晉」與「活躍」的雙重特質。為應付由追蹤十個擴展至100個屋苑所帶來的數據處理壓力，研究部團隊亦已引入人工智能技術輔助資料收集與初步整理，以提升整體效率與準確度。

更立體掌握香港樓市複雜面貌
「百大新晉屋苑」指標的推出，並非意在否定傳統統計的歷史貢獻，而是冀望在既有基礎上，構建一套並行互補的多維參照體系。傳統數據仍能有效反映核心市區老牌物業的價格韌性，而新指標則聚焦捕捉新興社區的購買力流向與居住模式變遷。對市場研究者與準買家而言，兩套系統的相互參照，將有助於更立體地掌握香港樓市的複雜面貌，從而在置業決策與市場分析上獲得更堅實的數據基礎。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮