「百大新晉屋苑」重構二手樓市評估維度

香港住宅市場的數據監察體系，過去數十載幾乎由「傳統十大屋苑」主導論述，其每月成交價量被視為衡量整體樓市健康狀況的權威指標。然而，這套誕生已久的統計框架，在面對今日急速變化的城市規劃與人口結構時，其局限與缺口已日益顯現。有見於此，筆者公司研究部團隊經嚴謹籌備，正式推出「百大新晉屋苑」數據指標，旨在為市場提供一套更具當代視野的分析工具，填補傳統研究路徑的不足，並如實反映新一代置業資金的流動軌跡。

當「十大藍籌」不再等於市場全貌
「傳統十大屋苑」的構成項目，其建築年份大多可追溯至本港經濟起飛的上世紀七、八十年代，平均樓齡已逾越40年關口，部分甚至已屆半百之數。該等屋苑在當年確實因其規模與知名度，肩負起樓市寒暑表的角色。惟歷經數十年的城市演進，政府的大型新區規劃、鐵路站點的擴展與周邊開發，以及人口向新界與新發展區遷移的趨勢，已從根本上改變了住宅供應的地理分佈與產品形態。今日的啟德新區、將軍澳日出康城、港島南岸、荃灣西，以至沿東西鐵路貫穿的新興住宅帶，已匯聚成一批在樓齡、配套與設計理念上均與舊區截然不同的大型屋苑集群，其市場影響力與日俱增，惟傳統統計框架卻未能將此等新力量納入監察視野。

新晉屋苑成交量跑贏大市揭示資金動向
市場數據已明確顯示，二手住宅的活躍重心正經歷顯著的地理轉移。根據最新統計，今年第二季「百大新晉屋苑」共錄得約2,075宗買賣登記，按季增幅高達26%。此一表現不僅遠超整體二手私宅市場平均的15.1%升幅，更大幅拋離傳統十大屋苑僅4.2%及傳統50指標屋苑僅2.6%的增長率。如此懸殊的數據差距，絕非短期市場波動所能解釋，而是清晰揭示了一個結構性趨勢：新一代購買力與換樓需求，正迅速流向具備新式規格、完善會所設施及交通優勢的新晉大型屋苑。若市場分析仍僅聚焦於傳統屋苑的表現，將難以準確捕捉此等資金配置的根本性變化，繼而影響投資決策與政策研判的質量。

三大準則篩選 動態更新確保代表性
為確保「百大新晉屋苑」指標具備學術嚴謹性與實務參考價值，入圍名單乃按三項具體準則嚴格制定。其一，物業樓齡必須在15年或以下，以貫徹「新晉」的核心定義；其二，單位總數方面，除港島區因用地條件特殊而容許下調至300伙外，其餘地區項目須達600伙或以上，以確保具備足夠的市場規模；其三，屋苑二手流通率須普遍達到3%或以上，以證明其在市場中具備持續的交易活性。

此三重門檻的設計，能有效平衡樣本的代表性與數據的穩定性。此外，該榜單將設有年度動態檢討機制，新落成且符合資格的項目會按程序納入，而樓齡超標或流通率持續低迷的現有成員則予以剔除，確保名單長期維持其「新晉」與「活躍」的雙重特質。為應付由追蹤十個擴展至100個屋苑所帶來的數據處理壓力，研究部團隊亦已引入人工智能技術輔助資料收集與初步整理，以提升整體效率與準確度。

更立體掌握香港樓市複雜面貌
「百大新晉屋苑」指標的推出，並非意在否定傳統統計的歷史貢獻，而是冀望在既有基礎上，構建一套並行互補的多維參照體系。傳統數據仍能有效反映核心市區老牌物業的價格韌性，而新指標則聚焦捕捉新興社區的購買力流向與居住模式變遷。對市場研究者與準買家而言，兩套系統的相互參照，將有助於更立體地掌握香港樓市的複雜面貌，從而在置業決策與市場分析上獲得更堅實的數據基礎。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

本港住宅市場在2026年上半年的表現，可謂強勢續升。差餉物業估價署最新發佈的6月份私人住宅售價指數報323.2點，按月再升0.31%，不僅連升13個月，更寫下近33個月高位。回顧上半年度，樓價累計漲幅達7.88%，寫下自2019年以來近7年同期最亮麗的成績；若與去年6月的極低位相比，更已大幅回升12.81%。雖然相比2021年9月398.1點的歷史巔峰仍有差距，但樓市「築底回升」的趨勢已無庸置疑。

剛需挺起：專才湧入引爆租金續破頂
相比買賣市場的穩步推進，租務市場的爆發力更令人矚目。6月租金指數突破至205.8點，按月升幅擴至0.93%，刷新10個月以來最大單月漲幅，並創下連續8個月破頂的紀錄。縱觀過去19個月，租金已累計升達7.24%。

這股一枝獨秀的強勁升勢，根本動力源於政府人才計劃的精準落地。專才與非本地畢業生的大批落戶，為本地住宅市場提供了極為堅實的居住剛需，當中432至1,075平方呎的中小型單位最炙手可熱。隨著暑期內地生搶租潮與專才入境高峰交織，第三季租金仍可看升逾3.4%，全年收租回報率將迎來爆發期。

外圍陰霾釀「中場休息」 實質影響料有限
然而，樓市在近年中步入短暫整固。美國議息雖五度按兵不動，但鷹派情緒籠罩，本港銀行亦維持最優惠利率（P）不變；加之地緣局勢與股市波動，令6月至7月的交投轉趨審慎，短線樓價不排除出現窄幅爭持。

筆者認為，這不過是升浪中的「中場休息」，市場對息口的憂慮更多屬於心理層面。目前本港按揭水平依然健康，在外資持續流入及本港經濟回穩的雙重保障下，樓市根基未受絲毫動搖。相反，租金屢創新高可拉升回報率，這不單會引導資金鎖定優質物業，更會在息口明朗後催化大量租客「轉租為買」，加上換樓鏈啟動，中大型單位同樣不愁承接。

下半年不乏利好因素 樓價全年看升13%
展望下半年，儘管外圍環境依然夾雜著地緣局勢等不確定因素，樓價在經歷上半年的急升後亦需時消化，但大局向上的軌跡並未改變。預計進入8月至9月，伴隨暑期租務旺季效益轉化、股市扉穩及息口疑慮消除，港樓將重新啟動升軌。預期下半年樓價仍有約5% 的上升潛力，全年累積升幅上望13%，穩健向好的格局依然堅如磐石。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮