廚師發辦：香港樓市的Omakase

近日本地電影《廚師發辦》上映，以私房菜廚師透過交友應用程式，為不同背景的「Zelda」度身訂造無菜單料理為主線，觸動不少觀眾。廚師發辦的精髓，在於放棄固定菜單，細察客人的口味、心情與需要，再以時令食材與廚藝回應。這個概念，恰好可借來剖析當前香港樓市。

若把發展商及地產代理視為廚師，買家便是各有偏好的客人。樓市從來不是「一刀切」的標準套餐，而是按不同客群的預算、人生階段與風險承受能力，靈活「發辦」。近期市況正好印證這一點。

樓市短暫回氣 並非周期逆轉
據差餉物業估價署數據，七月私人住宅售價指數報321.5點，按月回落約0.46%，結束連續13個月的升勢；惟今年首七個月仍累升約7.3%，亦較去年同期明顯回升，距離2021年高峰則仍低約19%。租金指數方面持續再創新高，反映「供平過租」邏輯尚在。八月成交量暫見回穩，一手新盤在世界盃後重啟推盤，二手則相對審慎。市場進入短暫整固期，但筆者相信並非周期逆轉。

在此背景下，不同客人的「發辦」需求清晰可見。首先是剛性上車客。這群客人預算有限、注重實用與交通，偏好中小型單位。發展商近年在新界及鐵路沿線推售項目，定價相對克制，並配合優惠付款計劃，猶如為年輕客人奉上「時令家常菜」——分量適中、容易消化。代理則在二手市場協助篩選議價空間較大的單位，讓首置客在升浪中仍能找到可負擔選擇。細單位在升勢中表現較強，正是這類需求支撐的結果。

按不同買家需求作出靈活發辦
其次是換樓及改善生活型買家。他們已有一定資產，追求更大空間、更好校網或配套。對這群客人，發展商推出中大型單位，或在成熟社區補充貨源；代理則著重「以小換大」的匹配，計算差價與印花稅成本。近期豪宅及較大面積單位抗跌力較佳，顯示這類客人對質素的堅持，並未因整體氣氛稍緩而卻步。

第三是投資及收租客。租金連月上升，加上按揭利率維持相對低水平，令「以租養供」吸引力回升。代理為這群客人精選收租回報穩健的物業，發展商則在推盤時強調物業管理與租務潛力。這猶如廚師為懂味的客人準備精緻小菜——不求華麗，但求回味悠長。

至於專才、留學生及新來港人士，他們構成租務市場的重要支柱。租金屢創新高，正反映這類需求強勁。代理在租務「發辦」上更為靈活，提供短期租約、傢電齊全單位或接近院校的選擇，滿足過渡性需要。

內地買家方面，早前曾為一手市場注入動力，惟近期跨境投資監管收緊，令部分資金觀望。發展商與代理遂調整策略，更多面向本地及已在港發展的客群，避免過度依賴單一客源。這好比廚師因應食材供應變化，及時更換菜單，而非固守舊方。

變幻市況中端出最適合的佳餚
作為「廚師」的發展商與代理，當前最重要的是察言觀色。發展商須按庫存、銷情及利率環境，控制推盤節奏及定價；代理則要深入了解客人真正需要——是急於上車、長線收租，還是為下一代佈局——再提供精準建議，而非一味催促成交。市場短暫整固，正好讓雙方更細緻地「發辦」，避免一窩蜂追逐熱潮。

展望後市，本港經濟基調穩固、訪港旅客上升、出口表現理想，加上專才政策持續吸引人才，樓市基本面仍具支撐。預期第三季樓價或輕微受壓，第四季有望隨股市回穩及需求釋出而反彈。全年樓價仍有機會錄得約12%的升幅。

樓市如廚藝，沒有永遠的標準答案。真正的「廚師發辦」，是在變幻市況中，為不同客人端出最適合當下的一道佳餚。無論是剛需、換樓還是投資，只要雙方耐心溝通、按需配對，香港樓市仍能在整固後繼續穩步前行。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

(相片來源：《廚師發辦》電影)

陳海潮

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香港一手私宅買賣登記量，向來是觀察市場資金流向及整體溫度的核心指標。根據本行綜合土地註冊處資料，2026年7月份全港一手私宅買賣僅錄得731宗登記，涉資約157.10億元，按月分別回落六成二及四成半。這項數據不僅反映市場在經歷長期高強度釋放後進入技術性整固，亦正式宣告自2025年3月起、長達16個月連續破千宗的強勢告一段落。

細看7月份的區域結構，交投呈現全線回落的走勢。新界區受制於月內缺乏大型全新盤登場，登記量僅166宗，按月急跌七成六，成交額亦同步下挫六成七至21.21億元，成為拖累大市主因。

相較之下，九龍區憑藉土瓜灣「首岸4期」及啟德「MIAMI QUAY 1期」等餘貨項目的穩定去化，以412宗登記及69.32億元成交額穩坐榜首。港島區則展現出較強的抗跌力與高端資金偏好，雖然登記量按月也下滑三成七至153宗，但港島南岸「晉環」錄得平均每宗約5,500萬元的成交價，高居榜內全月單價之冠，反映優質資產的資金吸納力依然堅挺。

歷史縱軸對比：五大爆發週期的啟示
若將視角拉長至過去30年的歷史縱軸，一手私宅買賣登記能維持連續10個月突破千宗的「爆發期」，歷史上僅出現過五次。

回顧歷史，1998年金融風暴後的「減價去貨潮」（連續10個月）、2000年科網熱潮與政策調整（連續10個月），以及2001至2005年由「孫九招」、自由行與超低息環境共同締造的41個月史上最長紀錄，無一不展現出政策與資金對樓市週期的深度塑造。至於2019年中美貿易戰緩和期間的11個月爆發，亦印證了資金尋求避險的市場本能(詳見附圖)。

過去一年多，剛落幕的16個月爆發期，位列歷史第二長，其背後動力源於特區政府全面「撤辣」後的遞延需求釋放，疊加去年第四季美聯儲減息週期展開，以及「高才通」等人才計劃帶來的龐大人口溢價，促成剛性與投資需求同步爆發。

後市展望：由急攻轉入平穩消化期
從宏觀經濟與市場循環來看，7月的數據修正屬於購買力消耗後的正常「喘息期」。隨著發展商於7月下旬重新調整推盤節奏，8月上半月起，多個新盤相繼開售及收票，預計8月登記量可按月反彈約三成至970宗水平，並有機會在9月份重新衝擊千宗門檻。

展望2026年下半年，利率走勢日趨明朗，本地銀行體系資金充裕，整體融資成本保持平穩。在發展商維持克制貼市開價的策略下，搭配內地專才持續落戶及租金回報率提升帶動的「轉租為買」需求，市場基本面依然穩固。筆者相信，一手市場正由過去的「急攻期」順利渡過至「平穩消化期」，引領香港樓市走向更健康、具耐力且可預期的發展軌道。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮