息口按兵不動 規劃劍指長遠 樓市平穩中釀新格局

港府上周一口氣端出首份《香港五年規劃》及新一份《施政報告》，為本港中長期經濟與土地供應定下框架；話音未落，美國聯儲局又宣布加息四分之一厘，惟本港主要銀行今次選擇按兵不動，最優惠利率（P）維持不變。「政策牌」與「息口牌」前後腳出招，為剛入秋的香港樓市帶來不少值得深思的訊號。

銀行不跟加息 供樓一族暫鬆口氣
聯儲局今次加息，反映美國通脹依然棘手，但港美息差未至於即時觸發資金大舉外流。本港銀行決定自行消化成本壓力，P利率原地踏步，對樓市買家而言無疑是一顆定心丸。換言之，按揭供款暫未加重，市場亦免於即時承受加息帶來的震盪。

五年規劃聚焦長遠 私樓市場未見新招
另一邊廂，政府發表的首份五年規劃及《施政報告》，對私人住宅市場幾乎隻字未提，反而將視線投向更遠的未來。除了延續北部都會區的「熟地」供應目標，以及優化資助房屋階梯外，並未對私樓市場推出任何「減辣」或「加辣」措施。這種「無招勝有招」的姿態，正好反映當局判斷樓市已進入平穩過渡期，無意以政策手段刺激或打壓，而是集中精力提供穩定預期。

市場博弈微妙 買賣雙方各有所圖
從市場心理角度出發，當前形勢呈現「買賣雙方各懷心思」的微妙拉扯：

觀望期拉長，惟底部逐步浮現：美國加息意味著全球高息環境或較預期更持久，部分收租型投資者可能將資金轉投高息定存或債券。然而，本港銀行不跟隨加息，令住宅租金回報率與按揭利率之間的「負溢價」未再惡化，二手業主的減價空間亦間接被封住。

北都概念落地，板塊輪動提速：五年規劃再度確認北部都會區作為未來經濟及住屋核心引擎的地位。政策明朗化促使市場資金提前部署，新界北及鐵路沿線物業的吸引力持續升溫；至於傳統市區二手盤，則更倚重成熟配套來維持流通量，市場分化與輪動勢必更加明顯。

上車客重掌主導權：在投資者轉趨審慎之時，市場話語權正逐步交還自住剛需客及首置買家。政府對生育家庭及首置人士的微調支援，亦進一步引導市場回歸「住」的本質。

後市研判：量先行 價穩升
展望未來數季，本港樓市要大升固然不易，但亦具備相當韌性，預料將呈「成交量先行、樓價平穩趨升」的格局。

對準買家來說，當前市況的啟示相當清晰：息口政策總有週期，惟長遠的土地與產業規劃才是物業價值的真正支撐。銀行不跟隨加息固然帶來短期緩衝，但置業與否，始終應以個人現金流及長期負擔能力為依歸，而非盲目博取短線升幅。

當五年規劃的基建與產業逐步落地，加上高息週期終會步入尾聲，今日在平穩市況中打穩的根基，將成為本港樓市下一輪健康發展最堅實的基石。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

香港樓市歷經夏季的短暫整固後，第一線即市數據已悄然釋放出築底回升的明確訊號。雖然土地註冊處最新公布的八月份整體樓宇買賣登記僅錄得5,772宗，呈現連跌兩月並創下近18個月新低，但鑑於官方登記數據普遍存在兩至四周的滯後期，往往無法即時反映當前市場的真實溫度。事實上，若將視角前移至八月下旬的實時成交，便不難發現最壞的時刻或已成過去。在發展商靈活開價的帶動下，一手新盤熱賣引爆市場情緒，帶動二手市場逐步走出陰霾，預示九月樓市具備強勁的回勇潛力。

回顧八月走勢，一手私宅買賣登記量率先逆市抗跌，按月反彈22%至892宗，一舉終止連續3個月的下行趨勢，顯見發展商採取「貼市價」開盤策略精準擊中買家心水。市區焦點新盤不單收票情況反應熱烈，更屢現開售即日售罄的盛況。新盤市場的熱爆，不僅重拾了市場整體置業信心，更產生強烈的溢出效應——大批未能順利揀樓的一手向隅客，陸續將目標轉投二手市場尋覓優質單位，為沉寂多時的各大屋苑注入源源不絕的交投動力。

剛需買家加速入市 九月迎「金秋」反彈行情
從具代表性的即市數據觀察，二手市場回暖的軌跡極為清晰。作為市況風向標的周末十大屋苑，成交量自七月下旬低見3宗後便一路拾級而上，至八月下旬（29/8-30/8）已大幅攀升至10宗，按月暴增逾兩倍。與此同時，全港50個指標屋苑的周成交量亦由八月初的51宗低位連升三周，於八月下旬突破70宗大關，共錄72宗，創下近九周以來的新高。

分區表現方面，港島與新界區的剛性需求釋放最為顯著。港島區8個指標屋苑上周錄得17宗買賣，按周大增42%，其中龍頭屋苑太古城獨佔7宗，康怡花園及嘉亨灣等亦相繼打破沉寂；新界區21個指標屋苑成交按周升15%至31宗，名城成交量更按周激增兩倍。隨著暑假尾聲外遊業主與買家陸續歸隊，屋苑睇樓量顯著回升。

展望後市，儘管九月中旬市場將迎來新一份《施政報告》出台及美國聯儲局議息等關鍵事件，部分資金或短暫觀望，但市場預期相關政策與息口走勢大致傾向中性至利好，對樓盤實體價格構成堅實支撐。在一手帶動二手的良性循環下，預計九月初指標屋苑交投將在高位鞏固並續試高，帶動九月份整體樓宇買賣登記由低位反彈近兩成至6,900宗水平，正式宣告樓市走出一時低谷，迎來金秋回暖的新局。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮