全國政協常委唐英年表示，《香港特別行政區經濟和社會發展第一個香港五年規劃》是一份發展藍圖，意義重大，對香港未來影響深遠，就此他提出三點分析。
巴士的報記者攝
唐英年表示，第一是有「三新」的意義。香港五年規劃充分體現了「新」時代、「新」形勢和「新」發展的需要，有助香港建立長期穩定的發展方向，主動對接國家發展的戰略，更好融入和服務國家發展大局。
唐英年。資料圖片
「新時代」 - 國家「十五五」規劃為未來 5 年國家發展擘畫藍圖。國家正全力為 2035 年實現人均國內生產總值達到中等發達國家水平打好基礎，基本實現社會主義現代化。這個「新時代」亦為世界提供一份「機遇清單」，首份五年規劃有助香港抓緊落實。
「新形勢」 - 在世界百年未有之大變局的情況下，地緣政治複雜多變，日益緊張，香港要繼續發揮「一國兩制」優勢。香港一五規劃確立香港國際城市「內聯外通」的定位和獨特地位，深化國際交往，拓展全球合作網絡，搶抓發展新機遇。
「新發展」 - 香港要鞏固提升「四中心、一高地」，加快粵港澳大灣區和北部都會區建設，以大學城、創科、產業和宜居宜業宜遊為發展目標，實現教育、科技、人才一體化的「新發展」。
唐英年指，第二是金融創新。香港一五規劃第二篇「強化四大中心、人才集聚高地建設鞏固提升國際競爭優勢」中，提出「推動人民幣櫃台納入港股通」，及在第四篇「深化粵港澳大灣區建設」中，提出「推動跨境資本流動，推行金融政策創新試驗」，均意義重大。在過去 4 年，本人的兩會提案已經先後提出這些建議，會有助鞏固香港國際金融中心地位，和推動人民幣國際化發展。大灣區資本流動有助形成粵港澳大灣區特色新質生產力，增強大灣區新發展動能。
至於第三是施政留白，唐英年表示，香港一五規劃雖然層面廣泛，例如提到教育、醫療、社福、房屋、勞工及公共治理等範疇，卻同時留有空間，讓行政長官在每年《施政報告》得到發揮，「為落實五年規劃訂定年度工作方案」。唐英年支出，同日發布的《施政報告》，正好在「四中心、一高地」、北部都會區發展、粵港澳大灣區建設中，清楚闡述行政長官的詳細施政工作，羅列指標進度，讓香港的發展貫徹落實國家方向和目標。
港府上周一口氣端出首份《香港五年規劃》及新一份《施政報告》，為本港中長期經濟與土地供應定下框架；話音未落，美國聯儲局又宣布加息四分之一厘，惟本港主要銀行今次選擇按兵不動，最優惠利率（P）維持不變。「政策牌」與「息口牌」前後腳出招，為剛入秋的香港樓市帶來不少值得深思的訊號。
銀行不跟加息 供樓一族暫鬆口氣
聯儲局今次加息，反映美國通脹依然棘手，但港美息差未至於即時觸發資金大舉外流。本港銀行決定自行消化成本壓力，P利率原地踏步，對樓市買家而言無疑是一顆定心丸。換言之，按揭供款暫未加重，市場亦免於即時承受加息帶來的震盪。
五年規劃聚焦長遠 私樓市場未見新招
另一邊廂，政府發表的首份五年規劃及《施政報告》，對私人住宅市場幾乎隻字未提，反而將視線投向更遠的未來。除了延續北部都會區的「熟地」供應目標，以及優化資助房屋階梯外，並未對私樓市場推出任何「減辣」或「加辣」措施。這種「無招勝有招」的姿態，正好反映當局判斷樓市已進入平穩過渡期，無意以政策手段刺激或打壓，而是集中精力提供穩定預期。
市場博弈微妙 買賣雙方各有所圖
從市場心理角度出發，當前形勢呈現「買賣雙方各懷心思」的微妙拉扯：
觀望期拉長，惟底部逐步浮現：美國加息意味著全球高息環境或較預期更持久，部分收租型投資者可能將資金轉投高息定存或債券。然而，本港銀行不跟隨加息，令住宅租金回報率與按揭利率之間的「負溢價」未再惡化，二手業主的減價空間亦間接被封住。
北都概念落地，板塊輪動提速：五年規劃再度確認北部都會區作為未來經濟及住屋核心引擎的地位。政策明朗化促使市場資金提前部署，新界北及鐵路沿線物業的吸引力持續升溫；至於傳統市區二手盤，則更倚重成熟配套來維持流通量，市場分化與輪動勢必更加明顯。
上車客重掌主導權：在投資者轉趨審慎之時，市場話語權正逐步交還自住剛需客及首置買家。政府對生育家庭及首置人士的微調支援，亦進一步引導市場回歸「住」的本質。
後市研判：量先行 價穩升
展望未來數季，本港樓市要大升固然不易，但亦具備相當韌性，預料將呈「成交量先行、樓價平穩趨升」的格局。
對準買家來說，當前市況的啟示相當清晰：息口政策總有週期，惟長遠的土地與產業規劃才是物業價值的真正支撐。銀行不跟隨加息固然帶來短期緩衝，但置業與否，始終應以個人現金流及長期負擔能力為依歸，而非盲目博取短線升幅。
當五年規劃的基建與產業逐步落地，加上高息週期終會步入尾聲，今日在平穩市況中打穩的根基，將成為本港樓市下一輪健康發展最堅實的基石。
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮
