滯後數據藏曙光 一手熱銷撬動二手冰山

香港樓市歷經夏季的短暫整固後，第一線即市數據已悄然釋放出築底回升的明確訊號。雖然土地註冊處最新公布的八月份整體樓宇買賣登記僅錄得5,772宗，呈現連跌兩月並創下近18個月新低，但鑑於官方登記數據普遍存在兩至四周的滯後期，往往無法即時反映當前市場的真實溫度。事實上，若將視角前移至八月下旬的實時成交，便不難發現最壞的時刻或已成過去。在發展商靈活開價的帶動下，一手新盤熱賣引爆市場情緒，帶動二手市場逐步走出陰霾，預示九月樓市具備強勁的回勇潛力。

回顧八月走勢，一手私宅買賣登記量率先逆市抗跌，按月反彈22%至892宗，一舉終止連續3個月的下行趨勢，顯見發展商採取「貼市價」開盤策略精準擊中買家心水。市區焦點新盤不單收票情況反應熱烈，更屢現開售即日售罄的盛況。新盤市場的熱爆，不僅重拾了市場整體置業信心，更產生強烈的溢出效應——大批未能順利揀樓的一手向隅客，陸續將目標轉投二手市場尋覓優質單位，為沉寂多時的各大屋苑注入源源不絕的交投動力。

剛需買家加速入市 九月迎「金秋」反彈行情
從具代表性的即市數據觀察，二手市場回暖的軌跡極為清晰。作為市況風向標的周末十大屋苑，成交量自七月下旬低見3宗後便一路拾級而上，至八月下旬（29/8-30/8）已大幅攀升至10宗，按月暴增逾兩倍。與此同時，全港50個指標屋苑的周成交量亦由八月初的51宗低位連升三周，於八月下旬突破70宗大關，共錄72宗，創下近九周以來的新高。

分區表現方面，港島與新界區的剛性需求釋放最為顯著。港島區8個指標屋苑上周錄得17宗買賣，按周大增42%，其中龍頭屋苑太古城獨佔7宗，康怡花園及嘉亨灣等亦相繼打破沉寂；新界區21個指標屋苑成交按周升15%至31宗，名城成交量更按周激增兩倍。隨著暑假尾聲外遊業主與買家陸續歸隊，屋苑睇樓量顯著回升。

展望後市，儘管九月中旬市場將迎來新一份《施政報告》出台及美國聯儲局議息等關鍵事件，部分資金或短暫觀望，但市場預期相關政策與息口走勢大致傾向中性至利好，對樓盤實體價格構成堅實支撐。在一手帶動二手的良性循環下，預計九月初指標屋苑交投將在高位鞏固並續試高，帶動九月份整體樓宇買賣登記由低位反彈近兩成至6,900宗水平，正式宣告樓市走出一時低谷，迎來金秋回暖的新局。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

近日本地電影《廚師發辦》上映，以私房菜廚師透過交友應用程式，為不同背景的「Zelda」度身訂造無菜單料理為主線，觸動不少觀眾。廚師發辦的精髓，在於放棄固定菜單，細察客人的口味、心情與需要，再以時令食材與廚藝回應。這個概念，恰好可借來剖析當前香港樓市。

若把發展商及地產代理視為廚師，買家便是各有偏好的客人。樓市從來不是「一刀切」的標準套餐，而是按不同客群的預算、人生階段與風險承受能力，靈活「發辦」。近期市況正好印證這一點。

樓市短暫回氣 並非周期逆轉
據差餉物業估價署數據，七月私人住宅售價指數報321.5點，按月回落約0.46%，結束連續13個月的升勢；惟今年首七個月仍累升約7.3%，亦較去年同期明顯回升，距離2021年高峰則仍低約19%。租金指數方面持續再創新高，反映「供平過租」邏輯尚在。八月成交量暫見回穩，一手新盤在世界盃後重啟推盤，二手則相對審慎。市場進入短暫整固期，但筆者相信並非周期逆轉。

在此背景下，不同客人的「發辦」需求清晰可見。首先是剛性上車客。這群客人預算有限、注重實用與交通，偏好中小型單位。發展商近年在新界及鐵路沿線推售項目，定價相對克制，並配合優惠付款計劃，猶如為年輕客人奉上「時令家常菜」——分量適中、容易消化。代理則在二手市場協助篩選議價空間較大的單位，讓首置客在升浪中仍能找到可負擔選擇。細單位在升勢中表現較強，正是這類需求支撐的結果。

按不同買家需求作出靈活發辦
其次是換樓及改善生活型買家。他們已有一定資產，追求更大空間、更好校網或配套。對這群客人，發展商推出中大型單位，或在成熟社區補充貨源；代理則著重「以小換大」的匹配，計算差價與印花稅成本。近期豪宅及較大面積單位抗跌力較佳，顯示這類客人對質素的堅持，並未因整體氣氛稍緩而卻步。

第三是投資及收租客。租金連月上升，加上按揭利率維持相對低水平，令「以租養供」吸引力回升。代理為這群客人精選收租回報穩健的物業，發展商則在推盤時強調物業管理與租務潛力。這猶如廚師為懂味的客人準備精緻小菜——不求華麗，但求回味悠長。

至於專才、留學生及新來港人士，他們構成租務市場的重要支柱。租金屢創新高，正反映這類需求強勁。代理在租務「發辦」上更為靈活，提供短期租約、傢電齊全單位或接近院校的選擇，滿足過渡性需要。

內地買家方面，早前曾為一手市場注入動力，惟近期跨境投資監管收緊，令部分資金觀望。發展商與代理遂調整策略，更多面向本地及已在港發展的客群，避免過度依賴單一客源。這好比廚師因應食材供應變化，及時更換菜單，而非固守舊方。

變幻市況中端出最適合的佳餚
作為「廚師」的發展商與代理，當前最重要的是察言觀色。發展商須按庫存、銷情及利率環境，控制推盤節奏及定價；代理則要深入了解客人真正需要——是急於上車、長線收租，還是為下一代佈局——再提供精準建議，而非一味催促成交。市場短暫整固，正好讓雙方更細緻地「發辦」，避免一窩蜂追逐熱潮。

展望後市，本港經濟基調穩固、訪港旅客上升、出口表現理想，加上專才政策持續吸引人才，樓市基本面仍具支撐。預期第三季樓價或輕微受壓，第四季有望隨股市回穩及需求釋出而反彈。全年樓價仍有機會錄得約12%的升幅。

樓市如廚藝，沒有永遠的標準答案。真正的「廚師發辦」，是在變幻市況中，為不同客人端出最適合當下的一道佳餚。無論是剛需、換樓還是投資，只要雙方耐心溝通、按需配對，香港樓市仍能在整固後繼續穩步前行。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

(相片來源：《廚師發辦》電影)