從急攻到整固：一新盤「連環千宗」斷纜後新局

香港一手私宅買賣登記量，向來是觀察市場資金流向及整體溫度的核心指標。根據本行綜合土地註冊處資料，2026年7月份全港一手私宅買賣僅錄得731宗登記，涉資約157.10億元，按月分別回落六成二及四成半。這項數據不僅反映市場在經歷長期高強度釋放後進入技術性整固，亦正式宣告自2025年3月起、長達16個月連續破千宗的強勢告一段落。

細看7月份的區域結構，交投呈現全線回落的走勢。新界區受制於月內缺乏大型全新盤登場，登記量僅166宗，按月急跌七成六，成交額亦同步下挫六成七至21.21億元，成為拖累大市主因。

相較之下，九龍區憑藉土瓜灣「首岸4期」及啟德「MIAMI QUAY 1期」等餘貨項目的穩定去化，以412宗登記及69.32億元成交額穩坐榜首。港島區則展現出較強的抗跌力與高端資金偏好，雖然登記量按月也下滑三成七至153宗，但港島南岸「晉環」錄得平均每宗約5,500萬元的成交價，高居榜內全月單價之冠，反映優質資產的資金吸納力依然堅挺。

歷史縱軸對比：五大爆發週期的啟示
若將視角拉長至過去30年的歷史縱軸，一手私宅買賣登記能維持連續10個月突破千宗的「爆發期」，歷史上僅出現過五次。

回顧歷史，1998年金融風暴後的「減價去貨潮」（連續10個月）、2000年科網熱潮與政策調整（連續10個月），以及2001至2005年由「孫九招」、自由行與超低息環境共同締造的41個月史上最長紀錄，無一不展現出政策與資金對樓市週期的深度塑造。至於2019年中美貿易戰緩和期間的11個月爆發，亦印證了資金尋求避險的市場本能(詳見附圖)。

過去一年多，剛落幕的16個月爆發期，位列歷史第二長，其背後動力源於特區政府全面「撤辣」後的遞延需求釋放，疊加去年第四季美聯儲減息週期展開，以及「高才通」等人才計劃帶來的龐大人口溢價，促成剛性與投資需求同步爆發。

後市展望：由急攻轉入平穩消化期
從宏觀經濟與市場循環來看，7月的數據修正屬於購買力消耗後的正常「喘息期」。隨著發展商於7月下旬重新調整推盤節奏，8月上半月起，多個新盤相繼開售及收票，預計8月登記量可按月反彈約三成至970宗水平，並有機會在9月份重新衝擊千宗門檻。

展望2026年下半年，利率走勢日趨明朗，本地銀行體系資金充裕，整體融資成本保持平穩。在發展商維持克制貼市開價的策略下，搭配內地專才持續落戶及租金回報率提升帶動的「轉租為買」需求，市場基本面依然穩固。筆者相信，一手市場正由過去的「急攻期」順利渡過至「平穩消化期」，引領香港樓市走向更健康、具耐力且可預期的發展軌道。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

地產市場有時就如一幅未乾的油畫，筆觸時而豪放，時而含蓄。今年7月，二手私宅買賣登記量從6月的5,122宗，驟降至3,225宗，跌幅達37%，總值更收縮至263.54億元，分別跌穿11個月以及9個月以來的低位。此等數字，在投資者眼中或屬冷卻訊號，但若站遠一點觀之，這不過是畫布上過渡色調的沉澱過程——連續4個月攀越四千宗水平之後，市場選用一抹淡灰來紓緩視覺疲勞，為下一度亮彩騰出空間。

數字如顏料 濃淡皆有意

仔細端詳各銀碼層的登記量，可以察覺1億元以上豪宅登記急挫80%至僅3宗，似乎最為矚目；801萬至1,000萬元及1,001萬至1,200萬元類別，雙雙跌43%，各錄306宗及161宗；至於400萬元以下的細價樓，亦減少30%至1,015宗，此單一組別已蒸發426宗。三區之中，港島跌39%至739宗，新界跌37%至1,419宗，九龍跌35%至1,067宗。十大活躍屋苑合共僅得289宗買賣登記，按月收縮28%，當中匯璽急挫53%，太古城與黃埔花園亦分別下跌46%及41%，只有海逸豪園與NOVO LAND逆市攀升，前者升22%，後者升18%，猶如畫家在冷色調中點上兩筆暖黃，打破沉悶。

踏入8月，暑假出遊潮持續，業主減價意慾不大，買家亦無意追價，雙方僵持之下，成交估計只能徘徊於約三千宗水平，暫難重現活力。

畫室裏的生命力比市場更經得起等待

然而，數字歸數字，若只盯着曲線轉折，便會錯失更深刻的啟迪。日前，筆者獲多年好友前輩、本地畫家余似心女士(Maria)之邀，到中央圖書館參觀「第二屆國際油畫交流大展2026」。場內展出逾250幅畫作，分別來自中國內地、俄羅斯，以及法國等等海內外名家，連同香港50多位畫家，共同以油彩訴說各自的故事。

Maria是次首度參與這項國際展覽，她帶來4幅人像及人體寫生作品。據Maria介紹，《自畫像》一作僅花5至6小時對鏡繪就，過程中運用透明顏料，令畫面透光性大增，光影在皮膚與衣褶間遊走，有若心境之澄明。筆者認識Maria多年，深知其藝術旅途絕非一帆風順：14歲學畫，其後因工作與家庭而放下畫筆，但內心那團火從未熄滅；待兒女成長，她即重拾初心，遠赴意大利之畫校學習繪畫全科，而曾留學法國的她，更吸收歐洲文化及藝術，以滋養自家風格。這份歷程，正好對照當下樓市——暫且退場不等於永遠離場，沉潛是為了帶回更豐富的養分。

市場的留白正是思考的空間

油畫之美，往往不在於填滿每一寸畫布，而在於懂得留白，容許觀者投射想像。樓市亦然，急促攀升固然令人振奮，惟適度的冷靜期，反而讓買賣雙方皆有機會重新審視自身的需要與承受能力。今番二手成交量回落，並非結構性崩潰，而是市場在消化早前熾熱氣氛後的自然沉澱，就如畫家反覆調整色層，等待顏料乾透，才再疊上新的筆觸，否則只會糊掉全局。

一幅好畫需要忍耐與信任——信任創作過程中的每個階段都有其價值，包括那些看似停滯的乾燥時光。筆者受Maria啟發多年，今次觀展更深體會：眼下樓市的「回氣」，正好讓準買家從容比較、理性計算，讓業主調整心態、務實定價。待暑假過後，購買力重燃，市場自會再現生氣。

在過渡色中看見未來的輪廓

回望過去數年，香港樓市經歷過無數次起伏，每次調整過後，總能孕育出更健康的新格局。就如展覽中的大師級作品，近看筆觸粗細不一、厚薄參差，遠觀卻渾然一體，氣韻生動。今日7月的二手登記數據，放在長線的時間軸上，不過是畫布上一層薄薄的過渡色，既不代表終點，亦不損整體藍圖。

Maria由放下畫筆到重拾創作，由本地畫室走向國際舞台，這條路正是對堅持與信念的最佳詮釋。筆者衷心相信，香港樓市的底蘊與韌性，一如本地藝術家的創作熱忱，縱遇風浪，終能轉化為更成熟的筆法。現階段的窄幅橫行，或許正是讓參與者靜心觀察、重新出發的契機——待霧散之後，自有另一番景致在香港樓市這幅畫布上徐徐展開。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮