本港住宅市場在2026年上半年的表現，可謂強勢續升。差餉物業估價署最新發佈的6月份私人住宅售價指數報323.2點，按月再升0.31%，不僅連升13個月，更寫下近33個月高位。回顧上半年度，樓價累計漲幅達7.88%，寫下自2019年以來近7年同期最亮麗的成績；若與去年6月的極低位相比，更已大幅回升12.81%。雖然相比2021年9月398.1點的歷史巔峰仍有差距，但樓市「築底回升」的趨勢已無庸置疑。

剛需挺起：專才湧入引爆租金續破頂
相比買賣市場的穩步推進，租務市場的爆發力更令人矚目。6月租金指數突破至205.8點，按月升幅擴至0.93%，刷新10個月以來最大單月漲幅，並創下連續8個月破頂的紀錄。縱觀過去19個月，租金已累計升達7.24%。

這股一枝獨秀的強勁升勢，根本動力源於政府人才計劃的精準落地。專才與非本地畢業生的大批落戶，為本地住宅市場提供了極為堅實的居住剛需，當中432至1,075平方呎的中小型單位最炙手可熱。隨著暑期內地生搶租潮與專才入境高峰交織，第三季租金仍可看升逾3.4%，全年收租回報率將迎來爆發期。

外圍陰霾釀「中場休息」 實質影響料有限
然而，樓市在近年中步入短暫整固。美國議息雖五度按兵不動，但鷹派情緒籠罩，本港銀行亦維持最優惠利率（P）不變；加之地緣局勢與股市波動，令6月至7月的交投轉趨審慎，短線樓價不排除出現窄幅爭持。

筆者認為，這不過是升浪中的「中場休息」，市場對息口的憂慮更多屬於心理層面。目前本港按揭水平依然健康，在外資持續流入及本港經濟回穩的雙重保障下，樓市根基未受絲毫動搖。相反，租金屢創新高可拉升回報率，這不單會引導資金鎖定優質物業，更會在息口明朗後催化大量租客「轉租為買」，加上換樓鏈啟動，中大型單位同樣不愁承接。

下半年不乏利好因素 樓價全年看升13%
展望下半年，儘管外圍環境依然夾雜著地緣局勢等不確定因素，樓價在經歷上半年的急升後亦需時消化，但大局向上的軌跡並未改變。預計進入8月至9月，伴隨暑期租務旺季效益轉化、股市扉穩及息口疑慮消除，港樓將重新啟動升軌。預期下半年樓價仍有約5% 的上升潛力，全年累積升幅上望13%，穩健向好的格局依然堅如磐石。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮




陳海潮

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