價跌量升呈築底訊號 工商舖市場尋寶資金蓄勢待發

縱觀2026年上半年的香港工商舖市場，整體呈現出相當清晰的「量升值跌」走勢。物業價格在經歷長時間的深度調整後，已陸續回落至具吸引力的合理水平，激發了不少本地實力買家及長線投資者的入市意欲。在用家及投資者積極尋寶的帶動下，中細價物業交投異常活躍，推高整體成交宗數；然而，由於市場缺乏超大型指標性交易支撐，加上發展商普遍採取貼市價去貨策略，導致整體成交金額輕微下挫。這種「量改質變」的市場結構，正標誌着本港工商舖市場逐步邁向底部回穩的關鍵階段。

據土地註冊處數據顯示，截至今年6月底，全港上半年度共錄得2,562宗工廈、商廈及店舖買賣登記，雖然總成交金額按半年下降7%至287.67億元，但登記宗數卻逆市大幅上升15%。這不僅是連續三個「半年度」維持於二千宗以上的高位，更是創下近8個半年度（即近四年）的新高紀錄，充分反映工商舖市場的復甦動能正在持續累積。

經濟改善 旅客量增 財富效應推波助瀾
市場交投能夠反覆靠穩，背後離不開本港經濟環境改善、訪港旅客人數增加，以及年初股市上升所帶來的財富效應推波助瀾。在三大範疇中，工廈物業繼續發揮市場「定海神針」的作用，上半年錄得1,385宗買賣登記，成交宗數順利突破千三宗關口，佔整體交投高達五成半；店舖與商廈則分別錄得638宗及539宗成交。市場資金目前顯然以實用性與物有所值為首要考量，令中細價物業成為成交的主力軍。

展望下半年，隨着地緣政治風險邊際緩和，以及本港新股上市（IPO）活動維持熾熱，工商舖市道可望延續穩中向好的上升軌道。預計下半年整體買賣登記宗數將按半年微升3.8%至約2,660宗。值得留意的是，下半年成交金額的表現有望顯著跑贏宗數，在商廈及店舖預期出現較多大額交易的帶動下，整體成交金額看升逾一成，上試320億元水平。

分項來看，先前基數較低的商廈市場預期將展現最強的追落後爆發力，下半年買賣宗數看升逾11%至約600宗；舖位市場受惠於各類體育盛事及訪港旅客回升帶動，登記量可望再升3.4%至660宗；至於工廈市場則會維持平穩走勢，預計微升1.1%至1,400宗水平。

下半年宏觀利好與微觀挑戰並存
支撐下半年工商舖市道回暖的動力來自多個層面。金融層面上，熾熱的IPO市場吸引家族辦公室與資產管理公司相繼進駐，直接刺激核心區寫字樓的擴充需求，而逾億元優質甲級商廈資產亦繼續受到內地資金追捧。零售方面，內地及海外品牌趁低租金擴展版圖，推動租賃市場向多元化及體驗式消費轉型。科技熱潮方面，人工智能發展亦大幅帶動新型工廈、數據中心及高標物流倉儲的需求。此外，住宅市場的回暖產生了正面的外溢效應，改善整體融資氣氛，加上港府透過「第一個五年規劃」與「北都專屬法例」確立清晰政策方向，為投資者提供更為穩定的營商預期。

不過，投資者在部署時亦不能忽視潛在風險。美國通脹表現反覆與美聯儲潛在的加息風險，依然令利率走勢充滿懸念；內地收緊跨境資本管制，亦可能成為左右大型商用物業大宗交易的關鍵變數。同時，部分優質商場空置率處於高位，令業主租金受壓，加上本地消費模式正面臨結構性轉型，網購潮持續衝擊二三線街舖與民生區域，均為市場帶來不確定性。

整體而言，本港工商舖市場正經歷風險釋放後的築底期。在宏觀利好與微觀挑戰並存的環境下，投資者宜把握價格調整後的黃金窗口，聚焦受惠於創科發展的新型工廈，以及具備租務轉型潛力的核心區店舖與商廈，採取擇優而入、注重長期回報的穩健策略。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

全球體育迷的目光，近期皆聚焦於2026年世界盃的巔峰對決。在經過小組賽至八強賽的連番激戰後，各支勁旅進入了短暫的休整期，以備戰隨後的季軍戰及總決賽。這種「衝刺後回氣」的節奏，恰好與當下香港樓市的運行軌跡如出一轍。

數據印證：上半年衝刺觸頂
縱觀上半年，香港樓市經歷了一輪強勢的反彈。根據土地註冊處最新數據，2026年6月份全港共錄得9,455宗樓宇買賣登記，按月上升10%。這項數據不僅連續3個月突破八千宗大關，更創下了自2024年5月以來、長達26個月的新高。同時，月內整體物業登記總值亦升至839.93億元，同樣寫下近26個月的紀錄。數字清楚反映，市場在五月中旬至六月上旬期間，展現出極為熾熱的入市意欲。

細分市場表現，一手私宅雖然因推盤節奏而略見回調，但上半年累計登記量仍達12,174宗，較去年同期顯著大增36%，顯示市場購買力依然雄厚。而二手市場表現更為耀眼，6月份錄得5,131宗登記，按月激增20%，創下近5年（60個月）以來的單月新高，交易金額更一舉突破四百億元大關。至於非住宅市場，受車位及工廈交投帶動，整體登記量亦突破1,287宗的高位，各板塊表現可謂處處開花。

利淡因素交織：市場進入「回氣期」
然而，正如世界盃在淘汰賽後段的戰況會因球員體能及戰術佈局而變得謹慎，樓市踏入6月份後，受多項外部利淡因素影響，氣氛由熱轉冷。中東局勢的不確定性，連帶高油價引發市場對加息的憂慮，直接拖累了金融市場的表現。

在這波漣漪效應下，發展商推盤策略轉趨保守，一手市場一度出現短暫「空窗期」；二手市場買家入市態度亦隨之變得審慎。這種由高位調整的「回氣」過程，其實是市場健康的自我修復機制。經歷了上半年急促的成交量爆發，適度的整固能再儲購買力，鞏固樓市根基。

後市展望：儲力蓄勢待發
展望7月，受到市場氣氛急速冷卻的滯後影響，預計落入月內的整體樓宇買賣登記量將出現顯著縮減，恐面臨七千宗水平的防守壓力，並下試6,260宗的低位，按月跌幅料達34%。

大家不必擔心，這並非樓市走勢逆轉的信號，而是一個策略性的「中場休息」。正如世界盃決賽前的備戰，調整是為了更長遠的進擊。隨著市場消化上述外圍不利消息，加上買家對後市的信心回穩，相信樓市在整固後，反映在8月份的登記量，有望重拾升軌。對於精明的投資者而言，在市場靜候的這段期間，反而應密切審視價值，為下一輪的攻勢做好準備。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮