2026樓市下半場剖析 四大支柱築穩長線升軌

上期本欄為大家回顧了2026年上半年，香港樓市迎來全面修復的行情，徹底擺脫過往的觀望氣氛。持續寬鬆的低息環境、跨境資金大舉回流、本港經濟復甦步伐穩健，再加上市場多間國際大行紛紛調整觀點、轉為看好後市，多重利好共振之下，樓市交投氣氛全面升溫，無論是整體成交量抑或是樓價指數，均錄得可觀升幅。

樓市下半年進入良性增長周期
踏入下半年，市場雖然面臨上半年高基數效應，成交增速或有所放緩，但這並非市況轉弱，而是樓市由急速反彈，過渡至穩健攀升的良性調整。支撐本港樓市的核心基本面並未鬆動，反而持續夯實，四大核心支柱將繼續主導後市，支撐樓價延續向上趨勢。

四大核心支柱 成就下半年升市
首要支柱為持續放大的真實居住剛需。近年透過高才通、優才計劃來港發展的大批專才，經過一至兩年的適應與扎根，事業、家庭及生活軌道已全面穩固，2026年下半年迎來集中置業周期，需求由租務市場大規模轉移至買樓市場。與此同時，大批外流港人選擇回流定居，結合本地換樓、上車的剛性需求，形成多層次需求支撐，為本港中小型住宅及核心區物業提供堅實承接。

其次，海量閒置資金持續加持實物物業。現時本港銀行定存息率偏低，保值能力有限，而股市等金融產品波動劇烈，資金避險及保值需求強烈。對比之下，現時樓價較2021年歷史高位仍有顯著折讓，估值處於合理低位，安全邊際充足。穩健抗跌的實物地產，成為市場閒置資金的核心配置選擇，下半年資金流入樓市的趨勢將持續加強。

供應端緊縮亦是樓市重要利好。過去兩年政府賣地節奏放緩，發展商投地態度審慎保守，市場土地儲備持續消耗。業界普遍預期，未來三年本港私人住宅落成量將逐年遞減，新盤供應出現明顯斷層。市場買家提前捕捉供應收縮信號，紛紛提早入市鎖定優質單位，有效托底樓價、穩固市況。

此外，活躍的資本市場帶動高端樓市升溫。下半年本港IPO市場維持熱度，大量企業排隊上市融資，不僅帶動整體經濟氣氛，更吸引眾多企業高管、高端人才落戶香港。強勁的財富效應，持續帶動豪宅及頂級住宅需求，讓本港樓市實現剛需、高端市場全面向好。

量退價升成主流 長線配置價值浮現
隨著上半年盤源充分消化，發展商一手餘貨減少、二手業主惜售情緒濃厚，下半年樓市將呈現「量穩價升」的全新格局。筆者按目前數據預期，今年全年一手成交可創22年新高，二手成交亦料錄得近五年最佳表現。價格方面，中小型住宅全年升幅可達15%，豪宅升逾11%，租金市場亦同步溫和回暖。整體而言，下半年香港樓市走勢穩健可控，無論是自住上車還是長線資產配置，現階段依然是布局本港優質物業的黃金時機。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

2026年中全球體壇聚焦世界盃的狂熱，而本地樓市在上半年的表現，同樣合演了一場極具攻擊火力的「入球大戰」。又屆年中，又是回顧櫻市的最佳時機，承接去年底的復甦強勢，本港樓市在今年上半場展現出驚人的進攻動能。受惠於年初金融市場暢旺、大行紛紛將全年樓價預測調升至高達雙位數，買家的入市情緒被全面點燃，推動市場呈現「價量齊升」的黃金交叉。

根據土地註冊處數據，截至6月24日，上半年整體私宅買賣登記已達36,546宗，涉資約3,423.26億元；預計整個上半年最終可達37,899宗及3,518.04億元，按半年度分別大增21%及24%。這不僅是量值連續三個「半年度」錄得升幅，更一舉創下近28個半年度的新高，反映市場基本面極其穩固，有如強隊登場，氣勢如虹。

一手薄利多銷 金額創同期歷史新高
如果將發展商比喻為前鋒，今年他們的「破門」效率顯著。傳統上第一季屬於新盤沉寂期，但發展商順應去年底減息的哨聲，靈活採取「貼市價、薄利多銷」的戰術，成功打破悶局。

在一手交投熾熱下，市場在5月份便提早突破萬宗大關。預期整個上半年一手私宅登記可達12,340宗，按半年升12%，創自2004年下半年以來近44個「半年度」(即22來)新高。更值得留意的是，由於中高價一手物業成交佔比顯著上升，帶動整個上半年一手涉資預期高達1,484.93億元，連升3個半年度之餘，更一舉超越2019年同期的歷史高位，刷新有紀錄以來的同期新高。

二手全線強攻 換樓客扮演中場核心
與此同時，二手市場的表現更如同中場主力般掌控大局，甚至比一手更為暢旺。首季二手私宅登記已突破萬宗，按年急升62%；次季強勢延續，4、5、6月連月錄得逾四千宗的高水平。預計整個上半年二手登記可達25,559宗，涉資2,058.24億元，量值按半年分別大漲25%及33%，分別創近10個及9個「半年度」最旺。

這波升浪中，換樓客與投資者形成了完美的「雙前鋒」組合。銀碼介乎1,001萬至2,000萬元的二手物業登記量均錄得四成或以上升幅；一手市道亦然，801萬至1,000萬元級別大升42%，增長顯著跑贏大市，反映購買力正全面向中高價物業推進。

新晉屋苑突圍 樓價租金「越戰越強」
在屋苑層面，日出康城上半年截至6月中旬暫錄578宗登記，按半年已大升57%，繼續蟬聯「最熱賣射手榜」榜首。值得注意的是，新丁屋苑SIERRA SEA憑藉206宗登記空降前三甲，不少年前低位入市的投資者趁機獲利轉手；匯璽亦成功打入前十，顯示新晉次核心屋苑已成為市場中堅。

在強勁買賣氣氛支持下，差估署數據顯示，截至4月中小型住宅樓價指數已升5.7%，料整個上半年升幅可達8.5%。與此同時，在高端人才及留學生租賃需求的源源「助攻」下，中小型住宅租金上半年料升4.5%，豪宅租金更可望升5%，令租金市場的「破頂之旅」繼續全速推進。總結2026年上半場，樓市進攻火力全開，筆者預期下半場在利好因素延續下，牛市升軌依然可期，下篇專欄再跟讀者作詳細展望下半年市況。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮