2026樓市上半場：量、價、租全面向好

2026年中全球體壇聚焦世界盃的狂熱，而本地樓市在上半年的表現，同樣合演了一場極具攻擊火力的「入球大戰」。又屆年中，又是回顧櫻市的最佳時機，承接去年底的復甦強勢，本港樓市在今年上半場展現出驚人的進攻動能。受惠於年初金融市場暢旺、大行紛紛將全年樓價預測調升至高達雙位數，買家的入市情緒被全面點燃，推動市場呈現「價量齊升」的黃金交叉。

根據土地註冊處數據，截至6月24日，上半年整體私宅買賣登記已達36,546宗，涉資約3,423.26億元；預計整個上半年最終可達37,899宗及3,518.04億元，按半年度分別大增21%及24%。這不僅是量值連續三個「半年度」錄得升幅，更一舉創下近28個半年度的新高，反映市場基本面極其穩固，有如強隊登場，氣勢如虹。

一手薄利多銷 金額創同期歷史新高
如果將發展商比喻為前鋒，今年他們的「破門」效率顯著。傳統上第一季屬於新盤沉寂期，但發展商順應去年底減息的哨聲，靈活採取「貼市價、薄利多銷」的戰術，成功打破悶局。

在一手交投熾熱下，市場在5月份便提早突破萬宗大關。預期整個上半年一手私宅登記可達12,340宗，按半年升12%，創自2004年下半年以來近44個「半年度」(即22來)新高。更值得留意的是，由於中高價一手物業成交佔比顯著上升，帶動整個上半年一手涉資預期高達1,484.93億元，連升3個半年度之餘，更一舉超越2019年同期的歷史高位，刷新有紀錄以來的同期新高。

二手全線強攻 換樓客扮演中場核心
與此同時，二手市場的表現更如同中場主力般掌控大局，甚至比一手更為暢旺。首季二手私宅登記已突破萬宗，按年急升62%；次季強勢延續，4、5、6月連月錄得逾四千宗的高水平。預計整個上半年二手登記可達25,559宗，涉資2,058.24億元，量值按半年分別大漲25%及33%，分別創近10個及9個「半年度」最旺。

這波升浪中，換樓客與投資者形成了完美的「雙前鋒」組合。銀碼介乎1,001萬至2,000萬元的二手物業登記量均錄得四成或以上升幅；一手市道亦然，801萬至1,000萬元級別大升42%，增長顯著跑贏大市，反映購買力正全面向中高價物業推進。

新晉屋苑突圍 樓價租金「越戰越強」
在屋苑層面，日出康城上半年截至6月中旬暫錄578宗登記，按半年已大升57%，繼續蟬聯「最熱賣射手榜」榜首。值得注意的是，新丁屋苑SIERRA SEA憑藉206宗登記空降前三甲，不少年前低位入市的投資者趁機獲利轉手；匯璽亦成功打入前十，顯示新晉次核心屋苑已成為市場中堅。

在強勁買賣氣氛支持下，差估署數據顯示，截至4月中小型住宅樓價指數已升5.7%，料整個上半年升幅可達8.5%。與此同時，在高端人才及留學生租賃需求的源源「助攻」下，中小型住宅租金上半年料升4.5%，豪宅租金更可望升5%，令租金市場的「破頂之旅」繼續全速推進。總結2026年上半場，樓市進攻火力全開，筆者預期下半場在利好因素延續下，牛市升軌依然可期，下篇專欄再跟讀者作詳細展望下半年市況。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

四年一度的世界盃終燃起戰火！今晨上演的矚目揭幕戰，東道主墨西哥迎戰南非，主隊憑藉基洛尼斯在開賽僅9分鐘的閃電進球，以及老將魯爾占美尼斯下半場66分鐘的頭槌破網，以2：0全取3分。不過，這場比賽最令人血脈沸騰的，莫過於下半場演變為紅牌滿天飛的「大亂鬥」——南非的薛度利、薛華尼以及墨西哥的施薩蒙迪斯先後領紅被逐，單場「兩球三紅」直接打破了塵封36年的世界盃揭幕戰紅牌紀錄！

這場揭幕戰的劇烈攻防，簡直就是2026年香港樓市前五個月的最佳寫照——發展商同樣採取「高壓強攻」戰術，新盤戰線烽火連天，成功在今年「上半場」踢出一場大勝。

首五月破萬宗 樓市「進攻火力」大爆發
根據最新土地註冊處最新數字，今年五月份全港共錄得2,345宗一手私宅買賣登記，總值達279.64億元。雖然兩項數據較四月份的狂熱高峰微跌7%及2%，但單月登記量仍穩守過去18個月以來的第三高位，更是連續兩個月企穩在二千宗以上的高水平。

正如墨西哥隊在主場展現的統治力，香港樓市在今年的「上半場」同樣刷爆紀錄：

首五月累計：一手私宅登記量一舉突破1萬宗大關，高達10,232宗！
同比激增：較去年同期的6,857宗狂飆49%。
七年最強：創下自2020年以來、過去7年表現最旺的「上半場」戰績。
連勝紀錄：一手登記量已連續15個月維持在千宗以上，這股續航力如同傳統勁旅般穩健。

拆解三區戰術佈陣：九龍前鋒神勇 港新退守中場
若將市況拆解為球隊的「三線陣容」，五月份全港三區新盤可謂各有領地，呈現出「九龍強攻、新界控球、港島防守」的格局：

九龍區（箭頭前鋒）：表現一枝獨秀。在「首岸1期」及「啟德海灣2」等多個紅盤群星拱照下，兩盤在月內合共斬獲560宗登記。九龍區發揮「發電機」本色，一手登記量逆市按月再升17%，狂轟1,397宗；涉及金額同步上升17%至143.62億元，量值再度冠絕全港，是帶領大市前進的絕對主力。

新界區（穩健中場）：由於月內缺乏全新大型「重砲」新盤開售，戰術上主動放緩，登記量按月回落22%至765宗。不過，區內兩大中場核心——大圍「柏傲莊3期」（288宗）及日出康城「海瑅灣I」（180宗）表現依然紮實。由於月內以中高價物業掛帥，新界區買賣登記金額反而「逆市遠射」上升14%，涉資達95.97億元。

港島區（後防觀望）：因缺乏具量數的中小型新盤供應，港島區選擇打「防守戰」。五月份僅錄得183宗登記，按月大瀉45%，佔整體比例縮至7.8%，買賣總值亦相應減少49%至40.05億元，暫時退居後線觀望。

在個別樓盤的「球員表現」方面，五月份的「神射手」非「首岸1期」莫屬，單月憑338宗登記成為銷量冠軍；而港島南岸6B期「DEEP WATER SOUTH」則以平均每宗7,151萬元的超高身價，成為市場的「最有價值球員（MVP）」；相反，「壹沐1期」平均618萬元則是本月最親民的「青訓之星」。

展望下半場：世界盃鳴哨 樓市「控球回氣」
邁入6月中旬，隨著世界盃狂熱席捲全港，市民的夜生活與注意力難免被綠茵場上的玫防對戰及精彩入球所分散。與此同時，一手市場在歷經前期的連番衝刺後，也順應節奏進行「技術性回氣」。

由於發展商隨着早前旺市陸續調升售價，買家心態轉趨冷靜，開始在場邊「觀察球路」，加上6月至今暫未見有全新大型焦點新盤列陣登場，市場改以中高價物業的消化為主。

筆者估計6月份一手私宅買賣登記量將全面反映這波「控球回氣」市況，按月料將萎縮逾三成，下試1,550宗水平。

雖然這意味著一手私宅買賣未能連續3個月突破二千宗大關，但預計仍能輕鬆寫下連續16個月破千宗的輝煌紀錄！這項相隔近二十年（自2005年4月以來）的最長連旺紀錄，證明香港樓市即使在世界盃期間適度「控球在腳」、放緩節奏，依然有力穩守不敗之地。「上半場」已經漂亮勝出，且看下半年球迷過足世界盃癮後，購買力會否再度「後備上陣」，借勢再下一城！

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮