登記爆升七成背後 二手居屋上演「冰火兩重天」

表面風光的數據，有時最容易迷亂買家與業主的眼睛。最新公佈的第三季統計顯示，全港二手居屋買賣登記衝上2,835宗的高位，按季狂升七成，一舉刷新近16年來的歷史紀錄，總成交額更衝破百億大關。然而這場看似凌厲的「升浪」，本質上只是一場數據幻覺。如果將大埔宏福苑多達1,722宗的特殊轉讓登記抽走，第三季全港二手居屋的真實成交其實只有1,113宗，不但沒有暴升，反而按季大跌逾三成二，成交總值亦同步收縮至約47.52億元。

這個急轉直下的數據，正揭示出市場的真實情況。在經過去年底至今年上半年連季消耗約1,600宗的高位運作後，二手市場的優質盤源已陸續被消化，加上大市面臨各項外圍負面因素加壓，二手居屋買氣在第三季明顯出現後勁不繼的情況。

每宗均價續高企427萬元
可留意的是，交易量雖見回落，樓價卻展現出相當驚人的耐抗力。上季撇除特殊因素後的二手居屋實際平均成交價仍高達427萬元，相比前一季的428.6萬元僅微幅修整，繼續穩居近12個季度的次高點。這背後反映出供求雙方的角力——經歷了前兩季的旺市後，手握優質物業的業主心態依然強硬，並未因大市放緩而急於減價放盤。再加上市場對大單位與港島優質地段居屋的需求居高不下，這些高價成交持續為整體大市築起堅固的平均價格防線。

將鏡頭縮放至各個價格區間與地區，交投冷卻的痕跡便無所遁形。撇除宏福苑後，全線六個價格段落的成交量無一倖免全面下挫，當中一向最受首置客追捧的「400萬至500萬元」核心組別，交投按季大跌三成四至360宗，但依然是買賣最活躍的板塊。地區方面，九龍區成為今次調整的「重災區」，成交按季暴跌三成八至259宗；新界區與港島區亦分別錄得三成一與三成的跌幅。不過在普遍冷清的大環境下，依然有個別屋苑異軍突起，例如屯門龍門居就在上季寫下驚人的逆市奇蹟，成交宗數與總值同步逆勢飆升逾五倍，成為淡市中的一大亮點。

Q4待白居二准買證始見反彈
走進第四季，二手居屋市場恐怕難言輕鬆。「居屋2025」剛於10月下旬正式展開揀樓程序，首日便以賣出262伙的成績創下2014年重推居屋以來的首日銷售紀錄。新盤的強勁吸金力，勢必在短期內進一步吸走市場上的二手購買力。在宏福苑特殊登記影響力大幅遞減至不足300宗的背景下，第四季二手居屋的成交量預料將繼續在低位浮沉。市場若要重拾升勢與活力，關鍵將落在第四季末房屋署向合資格人士發放的新一期白居二准買證上，唯有這批新血正式入市，二手居屋交投才有望迎來下一輪較為明顯的反彈。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮

陳海潮

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

暑假畫上句號之後，樓市業主與買家原本打算收拾心情「重返崗位」。然而，9月上旬市場瀰漫著濃厚的觀望氣氛，大家都在屏息等待《施政報告》與香港首個五年長遠規劃政策的宣布，加上等待美國議息結果，令二手市場的買氣像被冰封一樣，升勢處處受制。綜合土地註冊處最新數未字，今年9月全港100大新晉屋苑僅錄得370宗二手買賣登記，雖然主要反映8月中旬至9月上旬的實況，且按月微升10%，但這股「破冰」力量依然微弱，登記量仍處於近12個月的次低水平。若總結今年第三季，百大新晉屋苑成交量按季大幅下挫44%至1,162宗，寫下近5個季度新低，整條樓市戰線顯得頗為沉悶。

分區戰況熱冷互現 新界稱霸 港島落後

細看全港三區的分區表現，簡直是一場「一個香港，兩種溫度」的戲碼。新界區44個新晉屋苑在9月化身「戰狼」，共錄得212宗登記，按月上升14%。當中最奪目的莫過於天水圍YOHO WEST，單月憑藉21宗登記狂飆1.63倍，一舉登頂成為三區之冠；屯門瓏門與荃灣海之戀亦不甘示弱，按月升幅分別高達1.67倍及1倍。九龍區則表現平穩，42個屋苑錄得134宗登記，長沙灣匯璽以13宗領跑。反觀港島區，14個新晉屋苑全月加起來竟然只有24宗成交，按月再跌14%，區內竟無一屋苑成交突破5宗，甚至有4個屋苑落得「交白卷」的慘淡下場。港島區似乎選擇集體「躺平」，讓買家連睇樓的興致都大減。

樓價南北極 形薈暴漲 HOLBORN急煞車

在成交量冰火交融的同時，最活躍新晉屋苑的造價亦呈現各異走向。9月樓價報升與報跌的屋苑呈12比14之數，各據一方。港島筲箕灣形薈表現最為亮麗，平均呎價按月實質升幅達8.0%，一躍成為升幅王；九龍匯璽與觀塘凱匯亦分別錄得6.0%及4.9%的升幅。有人歡喜有人愁，鰂魚涌THE HOLBORN則面臨價錢急煞車，呎價按月下挫7.6%；日出康城LP6及屯門NOVO LAND亦分別錄得5.0%及4.7%的跌幅。市場對不同質素與地段屋苑的挑剔程度，可謂展露無遺。

一手劈價搶盡風頭 二手苦等向隅客回流

雖然美國聯儲局在9月中旬開始加息，本港銀行未有即時跟隨，但市場神經依然緊繃。真正給二手市場致命一擊的，是發展商在9月下旬至10月上旬的「絕殺策略」。各大新盤以貼市價甚至「同區十年新低價」傾銷，宛如強磁鐵般將全港購買力一吸而盡。在水分被一手市場吸乾的情況下，筆者預計10月份百大新晉屋苑的二手登記量將再次輕微回落至350宗左右的水平。二手市場若想重新昂首，恐怕要苦苦等待那一批未能在新盤戰場中成功入市的「向隅客」回流，才能迎來下一波真正的復甦曙光。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮