中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑
1970至1980年香港經濟起飛，被視為是本港的黃金年代，不少人深信「磚頭最保值」的想法而置業，多個大型屋苑亦是這段時期落成。當中鰂魚涌太古城，至今升值幾十倍，可謂見證樓市起跌。近年樓價下跌不少，但磚頭仍然有價，頂級豪宅地段的物業更發揮磚頭最保值作用。
受到利率上升及經濟放緩影響，不少人關心樓價何時見底，每星期公布的中原城市領先指數CCL自2021年8月高位回落超過四分之一，部份屋苑跌幅近4成，但亦有不少抗跌力較強的樓盤，在這段時期樓價跌幅低於2成，甚至不足一成。
過去3年，中原樓價指數內的138個成份屋苑，有103個屋苑的樓價錄得兩成以上跌幅，跌3成以上都有27個，當中以灣仔會景閣跌幅最大，達39%；而令人感到吃驚的是，兩個市區鐵路盤鰂魚涌太古城及九龍灣德福花園，樓價不知不覺已下跌37%。前者呎價由21,292元，下跌至13,485元。後者呎價由15,044元回落到9,448元。近年不少鐵路新盤低價推售，從而影響部份二手鐵路盤的表現。
座落於傳統豪宅地段的屋苑，發揮磚頭最保值作用。前五個呎價跌幅最小的CCL屋苑，全為豪宅級物業，包括中半山地利根德閣、嘉富麗苑、何文田君頤峰、九龍站凱旋門及渣田山嘉雲臺，雖然過去3年樓價跟大市同樣下跌，但跌幅少於15%，成為全港抗跌力最強、最保值物業。其中地利根德閣呎價僅下跌8%，是過去3年唯一樓價跌幅少於一成的屋苑，成「保值之王」!
筆者認為，除了地理位置優勢外，由於豪宅業主具一定實力，且供應少一直被視為屬優質資產，能對抗通脹及擁較大升值空間，故豪宅抗跌力一直強於中小型住宅。據差估署數字顯示，過去3年中小型住宅樓價下跌24%，反觀大單位同期跌幅為17%。世界上不同城市的豪宅亦受到當地政策影響，近年港府大力搶人才，其中於2022年底推出「高端人才通行證計劃」搶人才，至今共批出近7萬張簽證，帶動本港高端物業市場住屋需求，未來豪宅樓價可睇高一綫。
中原陳永傑
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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑
相隔不足半年政府再為樓市減辣，破例容許「生仔、失業」業主可將按保物業合法化出租，毋須再「偷雞」將單位出租。究竟幾多業主受益，從按證公司統計數字顯示，單計自2019年政府放寬按保至今，新取用按揭保險計劃貸款宗數多達8.4萬宗。
由金管局全資擁有的按證公司，本月初突宣布調整按保政策，由今年8月8日起，考慮批准合資格業主將自住的物業出租，以協助他們應付因個人或家庭處境轉變帶來的特別需要。坊間有意見認為，金管局今次破例容許按保物業出租，屬政府今年2月底宣布全面撤辣後，相隔不足半年再出招，甚至有「撤辣變加甜」的說法，令有需要業主可把自住物業暫時出租，尤其急需資金周轉的業主。
翻查按證公司統計數字，2021年樓市最高峯，最多人借高成數按揭入市，全年新取用按揭保險計劃貸款宗數多達23,954宗及1,330億元，創下歷史新高。自2019年10月政府放寬按揭保險至今，相關貸款宗數增至8.4萬宗，佔同期一、二手私樓成交近4成，涉及借貸金額逾4,600億元。假設有1%業主因為生仔或失業等原因放租，市場租盤就多840個。不過，隨着樓市下跌，不少上車客轉租，今年上半年新取用按保僅5,541宗，只及2021年同期1.11萬宗的一半。
筆者認為，樓價自高位回落逾2成，令大量承造高成數按揭的業主淪為負資產，金管局容許按保物業出租，令業主毋須急於蝕讓賣樓套現，在目前高息環境下，有助舒緩業主壓力，及穩定樓市。總好過按保業主一旦斷供，令銀主盤惡化，對經濟及樓市造成更大層面衝擊。另一方面，政府積極搶人才，租盤極渴市，近年出生率又低，屬多贏局面。
按證公司亦隨即更新「申請豁免自住要求」的細節，以問答形式解答市民一般常見問題。例如有太太現在懷孕，業主可把現時自住的按保物業出租，另行承租一個合適的單位居住；而針對近年買入樓花人士，由於樓花業主在收樓前是未能於按保物業內入住，因此收樓前的供款期數是不能用作計算居住時間的要求。條款亦列明，除了將有新生嬰兒、領養兒童或失業的業主外，其他有特別需要的申請人必須於其按保物業居住滿12個月。
