樓價受壓徐徐回落，第三季跌幅恐再擴大，最快要待減息後的第四季始能喘穩。差估署日前公布的最新數據顯示，2024年7月份私人住宅售價指數報296.8點，較6月的302.5點再跌1.88%，除創下近8個月的單月最大跌幅外，亦連跌3個月，累跌4.13%。
最新官方樓價指數已下自2016年10月以來的94個月(即近8年)新低，並於期內首度失守300點大關。今年首7個月，樓價累積下跌了4.66%；若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價累積跌幅更擴闊至25.45%。
新盤低開 拖累二手樓價跌
7月份樓價跌幅擴大，筆者認為主要受統計期內新盤低價開售，直接拖累二手樓價跟隨作較大幅度降價所致。近期所見，新盤續以低價推出，相信下次公布的8月份樓價將繼續受壓再跌1%，而9月料續跌0.5%，預測第三季樓價跌幅最終亦會相應擴大至3.35%。
減息預期將成第四季樓市其中一個轉捩點，期望屆時市場氣氛得以改善，交投回升之下，倘樓價得以平穩橫行整固，則全年樓價跌幅約6%。不過，一旦減息幅度較預期少及緩慢，加上新盤仍以低價推出，則料第四季樓價將再跌2%至3%，屆時全年樓價跌幅恐擴大到8%至9%。
租金連升5月 累漲5.26%
租金指數方面，7月份按月再升1.09%，今年自3月起已連升5個月，累升5.26%，而今年首7個月合計也升了4.35%。受惠暑期租賃旺季，料下次公布的8月及9月份租金升幅將進一步擴大，整個第三季租金料升4.15%。縱然第四季少了留學生客，或略為轉靜，但在專才及高才持續流入下，租金仍有一定支持，筆者相信第四季可再升2%，屆時全年租金可望錄得8%至10%的升幅。
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮
陳海潮
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本港六月份私宅項目再現「零動工」，拖累上半年動工量進度亦表現落後。屋宇署最新數據顯示，2024年六月份全港未有私人住宅項目動工，為有紀錄以來第九次按月「零動工」。此外，按該署最新修訂，今年三月及四月分別新增涉及198伙的鴨脷洲大街120至130號，以及涉及46伙的九龍塘廣播道79號兩個動工項目。修訂後今年上半年的累積動工量為4,335伙，較去年同期的8,295伙減少48%，創自2015年以來的十年同期新低。
上半年動工量進度較落後，市況不濟成主因，發展商貨尾多達2.2萬伙，加上高息環境，去貨仍慢，被鎖起了不少資金等待回籠，不排除個別資金壓力較大的發展商，需較周詳考慮其新項目建築工程的前期融資及發展保證金等要求，因而拖慢動工進度。筆者預計在市況有較明顯好轉前，未來數月的動工量料不時會出現偏低的情況。
上半年落成為近5年最少
此外，私人住宅落成量方面，據屋宇署最新資料月報顯示，2024年六月份全港共有5個項目，合共1,136個私人住宅單位落成，較五月份的80伙增加逾13倍；至於今年上半年累計共6,817伙私宅落成，較去年同期的7,556伙減少近10%，為五年同期最少。
上半年落成量偏少，其中有3個月份的落成量均極低，包括二月僅有1伙，五月只得80伙，及四月只有624伙，這3個月合計起來只有705伙，直接拖累上半年整體表現。筆者相信情況與整體市道欠佳不無關係，過去兩年一手新盤銷情緩慢，發展商積聚不少貨尾待售，所以對新項目的落成進度亦有所調節減慢。
資料顯示，今年六月份本港共有5個私宅項目正式落成，當中規模最大的是啟德「天瀧」，涉及566伙；其次為大角咀「LARCHWOOD」，涉及187伙等。
政府預測全年落成量有近22,267伙，但截至上半年為止只有6,817伙，只達標近31%，意即下半年要有15,450伙落成，折合平均每月要有2,575伙才能達標，惟按目前市況及進度，相信極難每月均處於2,500伙的高數字。筆者預料，年內部分大型項目將陸續取得入伙紙，包括天水圍「YOHO WEST」第1期(1,393伙)、何文田「瑜一」第IA期(447伙)及第IB期(183伙)等，加上其他中小型項目，如果下半年平均每月可以有約1,500伙落成，則全年落成量可接近1.6萬伙，將較2023年的1.38萬伙上升16%，但仍較2022年的2.1萬伙跌24%。
減息刺激料最快明年初才見效
另一方面，市場亦關注美息有望最快九月回落，一旦落實，對改善樓是氣氛幫助有多大？預計動工量及落成量能否止跌回升？對此，筆者認為，美息回落是目前樓市一個標誌性的助力，因前兩年持續大幅加息，對供樓負擔構成很大壓力，如九月份美國落實減息，亦表明高息年代結束，進入減息周期，對入市置業是有很大的推動力，相信會刺激不少之前觀望的買家及投資者重投市場，尤其當香港亦跟隨減息後，情況會更明顯。
至於動工量及落成量能否因此而止跌回升，相信未必可以即時見效，因為樓宇興建涉及的過程較長，快則半年至一年，才會看到成效，所以減息對動工落成量的真正影響，最快也要明年初才有實際反映，當然這期間發展商亦會因應市況變化而略為加快進度。
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮
