八月整體樓宇登記失守五千宗 待減息反彈

一手私宅銷情隨市場觀望息口去向而表現不穩，在發展商放慢推盤節奏下，料整體樓宇買賣登記於落實減息前仍只能在低位窄幅徘徊。據土地註冊處最新資料，2024年八月份全港共錄4,746宗樓宇買賣登記（數字主要反映七月中旬至八月上旬的樓市實際狀況），較七月份的5,266宗減少10%，在低位反覆偏軟，創下撤辣後6個月以來新低，且失守五千宗大關；至於月內整體物業登記總值錄得358.77億元，按月相應挫16%，量值雙雙回軟。

先從住宅物業環節觀察，上月一手私宅買賣登記量升幅驕人，主要受惠兩大新盤早前熱賣的滯後登記所帶動，分別為屯門低價開售的上車盤意嵐及位於啟德細單位的柏蔚森I；最終刺激八月份一手私宅買賣宗數大幅反彈四成，重越千宗水平之上；不過，因登記集中在細單位為主，故導致買賣登記總值逆市大減21%，只錄得123.82億元。八月份一手私宅登記量最多的首三個新盤依次為意嵐(336宗)、柏蔚森I(186宗)及柏蔚森III(100宗)。

二手住宅市場方面，受累股市在七月中旬至八月初再次下探1.66萬點的低位，加上市場觀望美國減息最新發展，令入市進度維持緩慢，處於二千餘宗水平窄幅上落。二手私宅買賣與大市同步回落，八月份只錄得2,249宗登記，按月跌12%，反覆偏軟；至於八月份登記總值錄得159.12億元，相應減少14%。

至於非住宅市場表現，受累股市跌勢持續，加上息口處於高位徘徊不降，整體工商舖買賣登記再度轉冷，在商廈、店舖及車位買賣登記量按月均跌逾一成至兩成拖累下，縱然工廈微升，亦獨力難支整體表現，結果整體非住宅物業登記量再度尋底。數據顯示，八月份整體工商舖及其他買賣登記量按月跌17%，錄得607宗；而期內買賣登記金額持平微升不足1%，錄45.23億元。

受市場屏息以待九月中旬減息，發展商之前亦暫時放慢推盤步伐，在缺乏大型全新盤應市下，料可以落入九月份的一手私宅登記將再次顯著萎縮，至約550宗左右。不過，在購買力趁減息來臨前轉流二手市場及於工商舖趁低吸納下，料可抵銷一手市場的淡況，初步預期，九月份整體樓宇買賣登記量有機會略為回升，按月看升近4%，上試4,930宗；而當落實減息後，預料後市買賣登記量將逐漸回勇。

 

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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樓價受壓徐徐回落，第三季跌幅恐再擴大，最快要待減息後的第四季始能喘穩。差估署日前公布的最新數據顯示，2024年7月份私人住宅售價指數報296.8點，較6月的302.5點再跌1.88%，除創下近8個月的單月最大跌幅外，亦連跌3個月，累跌4.13%。

最新官方樓價指數已下自2016年10月以來的94個月(即近8年)新低，並於期內首度失守300點大關。今年首7個月，樓價累積下跌了4.66%；若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價累積跌幅更擴闊至25.45%。

新盤低開 拖累二手樓價跌

7月份樓價跌幅擴大，筆者認為主要受統計期內新盤低價開售，直接拖累二手樓價跟隨作較大幅度降價所致。近期所見，新盤續以低價推出，相信下次公布的8月份樓價將繼續受壓再跌1%，而9月料續跌0.5%，預測第三季樓價跌幅最終亦會相應擴大至3.35%。

減息預期將成第四季樓市其中一個轉捩點，期望屆時市場氣氛得以改善，交投回升之下，倘樓價得以平穩橫行整固，則全年樓價跌幅約6%。不過，一旦減息幅度較預期少及緩慢，加上新盤仍以低價推出，則料第四季樓價將再跌2%至3%，屆時全年樓價跌幅恐擴大到8%至9%。

租金連升5月 累漲5.26%

租金指數方面，7月份按月再升1.09%，今年自3月起已連升5個月，累升5.26%，而今年首7個月合計也升了4.35%。受惠暑期租賃旺季，料下次公布的8月及9月份租金升幅將進一步擴大，整個第三季租金料升4.15%。縱然第四季少了留學生客，或略為轉靜，但在專才及高才持續流入下，租金仍有一定支持，筆者相信第四季可再升2%，屆時全年租金可望錄得8%至10%的升幅。

 

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮