遇上釘契物業要留神

任何類型的物業，包括住宅或工商鋪，若果違反契約條件，地政總署便可採取執行契約條款行動，一般會先向業主發出警告信，並要求業主於指定時限內糾正違契問題，如業主沒有於限期前作出糾正，地政總署便可把警告信在土地註冊處註冊，俗稱「釘契」。

物業被釘契的原因很多，常見的為涉及僭建、業權糾紛、業主破產欠債、拖欠款項（管理費、差餉地租）、違反大廈公契等。例如早前因暴雨而被意外揭發違例僭建的多棟獨立屋，屋宇署已先後向涉事單位發出清拆令，並在地契釘契。亦曾經有舊樓經歷火災後，仍未按屋宇署指示進行樓宇改善工程而被釘契。物業如有僭建物，在查冊中通常會出現「BUILDING AUTHORITY UNDER S. 24(1) OF THE BUILDINGS ORDINANCE」或「BUILDING AUTHORITY UNDER 26 OF THE BUILDINGS ORDINANCE」等字眼。

釘契樓能否進行買賣，取決於釘契的原因以及嚴重性，另外，釘契樓申請按揭亦較爲困難，銀行會視乎情況並因應相關風險而決定是否批出按揭，若涉及嚴重問題，銀行有機會拒批按揭。若想避免購入釘契樓，建議買家在選購物業前可向地產代理查詢，或透過代表律師查冊，查看物業有否涉及法律糾紛。

買家購買釘契樓時必須要注意，若果物業尚未「解釘」，所有關於該物業的問題，例如僭建、業權糾紛等會轉嫁給新買家，新買家要有心理準備日後將要面對政府、財務機構或債權人纏繞。近日有報導指有買家購買單位，簽下臨時買賣合約並繳付訂金後，等待收樓期間才發現賣家因財困，資不抵債並將單位按上按，最終被告知該單位已被釘契，付出的首期或被因釘契而血本無歸。

雖然購買釘契樓風險大，但因其售價比起市價有較大折讓，故仍吸引到部分投資者入市，例如早年荃灣某超過50年樓齡的釘契樓，就以低市價89萬元成交 。釘契樓涉及一定法律風險，按揭亦較爲繁複棘手，加上每間銀行的取態亦有所不同，有意入市的買家要小心謹慎，以免誤墮法網，損失金錢。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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樓市交投步伐減慢，近月按揭市場亦進入膠著狀態，日前金管局公佈住宅按揭統計，最新6月份新申請按揭貸款的宗數為6,690宗，連跌2個月，創4個月新低。

總括今年上半年，新批出按揭貸款額及宗數累計1,431.89億元及31,889宗，比去年同期分別下跌747.42億元(34.3%)及12,800宗(28.6%)。新批出按揭個案中，由3月起至到6月，即撤辣後的首4個月，一手按揭佔比一直維持於3成水平，即逾20年的佔比高位。上半年新盤主導市場，一手按揭佔比同被帶動，加上政府於去年放寬樓花按揭成數，根據本公司內部統計，今年已推售的樓花新盤中，逾6成買家選用即供付款方法，相比去年急增4成半，料下半年一手按揭佔比將繼續維持一定水平。

另外，首半年新取用按揭貸款額及宗數為930.72億元及20,905宗，比去年同期分別下跌292.34億元(23.9%)及5,101宗(19.6%)。上半年整體按揭數字仍然疲弱，當中主要受第1季市況疲弱影響，加上上述數據均包括轉按數字，而首半年轉按金額及宗數為168.19億元及3,959宗，比去年同期分別急跌189.08億元(52.9%)及4.383宗(52.5%)，金額創自2012年後即近12年的首半年新低，宗數創自2003年有記錄以來的首半年新低，轉按數字急跌下，帶動整體按揭宗數回落。

雖然樓市觀望氣氛仍濃厚，不過筆者對下半年樓按市場保持審慎樂觀，美國通脹回落至2%的目標上已取得進一步進展，就業增長亦有所放緩，市場預期美聯儲最快於9月份減息。如美國下半年加大減息幅度及次數，香港拆息將跟隨顯著回落，息口下降可幫助減輕本港企業，包括發展商融資成本或利息支出，同時亦可減輕業主的供樓負擔，對樓市將有正面支持。

另外，利息已經見頂，減息周期亦預計開始，本地住宅租務市場非常活躍，租金水平已經創近5年新高，居住需求大，加上樓價回調，相信將會回復返「供樓抵過租樓」年代，預計會有更多租客「轉租為買」。樓按市場有望於第4季出現反彈。

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