挾減息之勢 二手買賣醞釀突破

準買家入市心態在落實減息前表現不一，有審慎的，亦有積極的，惟料整體樓市格局於減息後將有較明顯回暖。據土地註冊處數字顯示，2024年八月份全港共錄2,246宗二手私宅買賣登記（數字主要反映七月中旬至八月上旬期間的市場實況），較七月份的2,558宗減少12%，反覆偏軟，創近5個月低位。至於，八月份登記總值按月持續跌14%，錄158.29億元，連跌4個月兼為近5個月最少。

今年八月份，按二手私宅價值分類，九個價格組別的買賣登記量錄得八跌一升，當中以樓價5,001萬至1億元組別的跌幅最大，按月急挫83%至4宗登記，而2,001萬至5,000萬元組別及601萬至800萬元者亦分別跌25%及20%，至57宗及338宗。

按全港三區作分析，八月份港九新界三區登記量全線回落。當中，港島區登記量按月跌14%，月內錄得491宗登記；九龍區按月也跌8%，共錄757宗登記；至於新界區跌幅最大，挫15%失守千宗水平，僅錄998宗。

此外，上月十大活躍二手私人屋苑登記量中，錄得升跌各半，其中以太古城的跌幅最大，月內共錄20宗登記，按月大減39%；其次映灣園也跌32%，八月只錄13宗登記。至於，登記量錄得升幅者，以淘大花園表現最凌厲，按月漲67%，共錄20宗，嘉湖山莊也升50%，至42宗登記，排第二位；而日出康城則連月成為登記量最活躍的屋苑，八月錄43宗，按月升26%。

美國議息結果出台前，不少準買家表現觀望，入市未見積極；不過，亦有部分看好後市者欲在實際減息前趁低吸納，兩者互相拉扯下，料九月份二手私宅買賣登記量變化不大。按九月份首17日計算，二手私宅買賣登記暫僅約1,196宗，表現仍緩慢，預計全月最終只錄約2,000宗左右，倘有較多趁減息前入市者，則料可上試至2,300宗水平，與八月份相若。至於美聯儲局最新宣布大幅減息半厘後，香港主要銀行隨即跟減0.25厘，息口明朗化冀增強入市信心，後市登記量有望出現明顯突破。

 

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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一手私宅銷情隨市場觀望息口去向而表現不穩，在發展商放慢推盤節奏下，料整體樓宇買賣登記於落實減息前仍只能在低位窄幅徘徊。據土地註冊處最新資料，2024年八月份全港共錄4,746宗樓宇買賣登記（數字主要反映七月中旬至八月上旬的樓市實際狀況），較七月份的5,266宗減少10%，在低位反覆偏軟，創下撤辣後6個月以來新低，且失守五千宗大關；至於月內整體物業登記總值錄得358.77億元，按月相應挫16%，量值雙雙回軟。

先從住宅物業環節觀察，上月一手私宅買賣登記量升幅驕人，主要受惠兩大新盤早前熱賣的滯後登記所帶動，分別為屯門低價開售的上車盤意嵐及位於啟德細單位的柏蔚森I；最終刺激八月份一手私宅買賣宗數大幅反彈四成，重越千宗水平之上；不過，因登記集中在細單位為主，故導致買賣登記總值逆市大減21%，只錄得123.82億元。八月份一手私宅登記量最多的首三個新盤依次為意嵐(336宗)、柏蔚森I(186宗)及柏蔚森III(100宗)。

二手住宅市場方面，受累股市在七月中旬至八月初再次下探1.66萬點的低位，加上市場觀望美國減息最新發展，令入市進度維持緩慢，處於二千餘宗水平窄幅上落。二手私宅買賣與大市同步回落，八月份只錄得2,249宗登記，按月跌12%，反覆偏軟；至於八月份登記總值錄得159.12億元，相應減少14%。

至於非住宅市場表現，受累股市跌勢持續，加上息口處於高位徘徊不降，整體工商舖買賣登記再度轉冷，在商廈、店舖及車位買賣登記量按月均跌逾一成至兩成拖累下，縱然工廈微升，亦獨力難支整體表現，結果整體非住宅物業登記量再度尋底。數據顯示，八月份整體工商舖及其他買賣登記量按月跌17%，錄得607宗；而期內買賣登記金額持平微升不足1%，錄45.23億元。

受市場屏息以待九月中旬減息，發展商之前亦暫時放慢推盤步伐，在缺乏大型全新盤應市下，料可以落入九月份的一手私宅登記將再次顯著萎縮，至約550宗左右。不過，在購買力趁減息來臨前轉流二手市場及於工商舖趁低吸納下，料可抵銷一手市場的淡況，初步預期，九月份整體樓宇買賣登記量有機會略為回升，按月看升近4%，上試4,930宗；而當落實減息後，預料後市買賣登記量將逐漸回勇。

 

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮