銷售策略夠準繩 面對逆市又何懼

新冠疫情後的這兩年，香港人盼望的迅速復甦未有出現，反而零售消費市道比疫情時更艱難。不過，近期筆者察覺所得，市道似乎漸漸有了起色。每逢星期五下班後，街上的人流明顯增加，晚上的消費潮亦開始湧現，在很多旺區都重現車水馬龍，交通嚴重擠塞。這情況反映了Happy Friday的生活模式又再出現，大家都開始樂於在工餘時間消遣一下，這確實是一個好的兆頭。

筆者也留意到，周日及假期的時候，很多大型商場的停車場都現等泊位車龍；而一些大型超市亦人山人海，排隊結帳的人比以前多了很多。在港人熱衷北上消費的日子，這些情境確實是難以想像。當然，香港的商家捱打了多時，也開始學懂去變，減價促銷，期望做旺市道；商場的業主們也切切實實地推出五花八門的購物消費優惠，幫助商戶吸客，這看來是經濟逐步復甦的一個訊號。

市道的淡與旺除了有數據支持，其實也和個人觀感及周遭的氣氛有很大關係。樓市也是一樣。當筆者問很多朋友是否知道樓價跌了多少時，他們普遍都覺得已跌了四至五成；工商舖物業則更跌了五至六成。事實真的如此嗎？其實，政府的一些數據中可以見得到，住宅樓價由高位至近期的低位，累積跌幅接近三成；而工商鋪物業，由高位滑落至今，平均跌幅也是三成左右。這種觀感差過現實的情況，就衍生了很多極端悲觀的情緒，形成惡性循環。

縱是市道差，但打工仔面對的困難也不算大，現時香港的僱員人數佔就業人口逾94%，即僱主或自僱的人只店佔不足6%，今年平均加薪仍然有3.2%。至於失業率，目前則只有約3%。打工仔只要有穩定工作，持有物業仍然有能力繼續供樓，相信生活也沒有甚麼問題；加上目前大灣區1小時生活圈，提供了便宜的消費，想享受一下周六日也不算是難事。

至於當僱主的，則痛苦得多，除了生意困難外，又要面對高息，再加經常性的人手不足等問題。地產代理這門生意，當然也面對很大挑戰，但做銷售生意，不論順逆，最重要都是掌握有用的數據，每步棋下得準繩，這樣就總可以抓住市場的商機。

利嘉閣地產總裁廖偉強

廖偉強

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如果大家細心看看最近的樓市數據，可能會會對於現時的樓價跌勢感到有點莫名其妙。今年上半年私人住宅落成量有6,817伙，是過去五年同期的新低；至於動工量，在今年上半年只有4,335伙，亦是近十年同期最少。數字多少反映了未來市場的供應未見充裕，房屋供不應求的情況亦在未來會更趨嚴重，照理樓價應該不可能出現這麼長的跌浪。

但其實有一點不能忽視的，就是發展商仍然積存超23000伙貨尾單位，這對於短期樓市難免會有很大壓力。樓市須穩定下來，這些貨尾的消化速度才能夠加快，屆時發展商亦會放輕減價去貨的步伐。

綜觀目前美國的經濟情況，聯儲局在九月減息勢在必行。目前的樓市，買賣雙方似乎都在等待，想看看這一個好消息能否再次令樓市活躍起來。大家可能會將減息與否的消息，直接與樓市的走勢掛鈎，但筆者認為，。其實除了減息之外，更重要的是香港加速推動經濟，令各行各業可以擺脫困境。

特首早前落區做《施政報告》諮詢會時提到，近期多個海外品牌相繼進駐香港，例如美國輕奢環保鞋履品牌 VIVAIA、法國人氣運動鞋品牌HOKA等，都來港開設概念店或旗艦店。他就是想表達給市場知道，外國品牌對香港的零售行業都投下信心一票，相信零售業可以逐漸復甦過來。

進軍香港的不但有零售品牌，還有飲食行業。在過去一年，亦有很多海外或內地餐飲品牌來港，令很多遊客區及民生區的店舖空置率開始減少，雖然目前店舖的租金仍然未見底，但筆者認為，當經濟有復甦跡象，商舖租金也可以逐步穩定下來。雖然目前仍有很多商家，敵不過淡市而結業，但今次的洗牌相信已經接近尾聲，加上香港積極融合在大灣區，能夠借力於內地的科技和資源，只要求變和懂得變，總能抓住谷底反彈的好機會。相信很多膽識過人的生意人，更會爭取到市場變化帶來的機遇，重新進入市場開展業務。

地產市場其實都是一樣，雖然銀行仍然對商業借貸及樓宇按揭甚為審慎，但整體而言，樓價確實已跌至非常合理的水平，相信樓市已經距離谷底不遠，甚或已經觸底，現在只等待有好消息出現，市場的信心就可以逐步恢復過來，筆者相信，九月減息必定會為樓市帶來新的局面。

利嘉閣地產總裁廖偉強