減息周期開展 置業人士應如何部署？

美聯儲議息會議宣布減息半厘，亦是美聯儲自2023年7月基準利率高位橫行逾13個半月後首次減息。而香港銀行陸續宣布減息，現時所有銀行已將最優惠利率（P）下調0.25厘。

銀行減息前，市場普遍P按計劃及H按計劃封頂利率為4.125厘；減息後，按息將下調0.25厘至3.875厘，不論是現有業主或是有意置業的人士均可受惠，以貸款額500萬元及年期為30年計算，減息前P按計劃及H按封頂利率為P-1.75%＝4.125厘（P=5.875%），每月供款為$24,232，入息要求為$48,464；當銀行減息0.25厘，實際按息將下調至3.875厘（5.625%-1.75%），每月供款將減少$720（3%）至$23,512，入息要求將減少$1,440（3%）至$47,024，假設未來銀行再度減息，每月供款及入息要求亦將會繼續下降。

是次銀行驚喜減息，使現時所有供樓業主均可即時節省利息開支，另外置業人士的入息要求亦可同步降低，市場信心將逐步恢復，可促進經濟及樓按市場的復甦。目前本港住宅租金回報率普遍為3.3厘左右，當按揭息率低於租金回報率時，將帶動更多客戶逐步入市，為樓按市場帶來正面支持。

最新8月份美國消費者物價指數（CPI）連跌5個月至2.5%，創2021年3月以來的新低，通脹回落至2%的目標上已取得進展，美國就業增長亦有所放緩，預測聯儲局在未來一年內有機會累計減息2厘至2.5厘。對於減息周期開展，筆者對有意置業人士作出以下建議：

• 選用H按：香港1個月銀行同業拆息（HIBOR）於減息周期下跌速度及幅度比最優惠利率P更多更快，隨著美國開始減息，預計HIBOR將跟隨反覆下調，建議買家選用H按計劃，當HIBOR跌穿鎖息位，便可即時慳息，減輕供樓負擔。

• 貨比三家：減息周期開始下，部份銀行對按揭業務取態將轉積極，並會不定時調整其按揭業務策略，其按揭息率及優惠不一，建議買家貨比三家，選擇合適及更優惠的銀行承造按揭。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

不少人對財務機構的第一印象都是貴利息，甚至以為會影響往後的信貸紀錄。其實在買樓借貸方面，除了銀行可提供按揭貸款外，坊間亦有其他非銀行財務機構為不同類型買家解決置業疑難，而這些機構提供與傳統銀行不同的按揭計劃供買家選擇，在不同方面亦展現出獨有優勢。

有別於傳統銀行，這些財務機構的運作模式相對靈活，流程上通常較為簡化，一般可提供較快捷的貸款審批流程，由於這些機構審批過程中所需文件和程序通常較少，借貸人有機會不需要提供繁複證明的情況下，便能在短時間內獲得貸款，對於急需資金的買家來說尤為重要。另外，非銀行財務機構會提供比傳統銀行更高的貸款額，對於需要大額貸款的買家來說有一定吸引力，可方便他們購買更高價位的單位。

貸款條件方面，非銀行財務機構或會比傳統銀行彈性，這些機構不僅僅依賴於固定的評估標準，亦會根據借貸人的個人背景及經濟狀況而調整其審批準則，並會根據借貸人的要求提供合適的建議，這使得更多未能通過傳統銀行審核的借貸人能夠獲批按揭，特別是對於非固定收入、自僱人士或信用紀錄不太完善的人士。

隨著本港金融市場發展成熟，使部份買家選擇透過非銀行財務機構申請按揭。根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處資料顯示，2024年首8月的現樓按揭個案中，透過非銀行財務機構承造按揭的佔比約6%，樓花按揭個案佔比則約9%，可見以非銀行財務機構承造按揭亦有一定市場。

非銀行財務機構提供多樣化的按揭產品，並能夠滿足不同借貸人的需求，對於那些尋求靈活快捷貸款解決方案的借貸人來說，無疑是一個值得考慮的選擇。但借貸人必須根據自己的財務狀況以及衡量風險，選擇最合適及能力範圍內的按揭計劃，並且尋找合法、專業、有信譽及可靠的財務機構，才可成功又安心地上車。下節將繼續詳細講解那類買家較容易選擇以財務機構承造按揭。

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