銀行新推的定息按揭如何幫業主慳息？

置業人士傾向選用浮息按揭（H按及P按），根據金管局住宅按揭統計，8月份H按選用比例報88.6%，P按的使用比例報6%，定息按揭計劃則連續19個月保持0%。不過近期市場推出了限時定息按揭計劃，與一般浮息按揭有何分別？選用哪一種按揭較慳息？

浮息按揭及定息按揭最大的分別在於息口變動對按揭息率的影響，浮息按揭的利率會根據香港銀行同業拆息（HIBOR）或港元最優惠利率（Prime Rate）波動，定息按揭則可以在指定時段内鎖定按揭息率，保證息口不會受到外界因素影響，每月供款較爲穩定，業主不用擔心利率波動的風險。

近年市面上只有按揭證券公司有提供定息按揭計劃，並分為10年、15年及20年期供選擇，該計劃每宗上限為1,000萬港元， 但按息分別為4.99厘、5.14厘及5.29厘，息口雖然固定，但仍高於一般H按及P按的按息，因此近年定按計劃選用比例一直保持0%。即使上月按證公司調低其按息至4.74厘、4.89厘及5.04厘，但吸引力未見增加。

近期大型銀行均推出限時定息按揭計劃，提供最多4個定息年期供用家選擇，分别為2、3、4及5年，定息期的年利率介乎3.15厘至3.35厘，較現時普遍H按及P按實際按息3.875厘為低，選擇多並且競爭力，可讓買家根據自身條件而作出合適選擇。

假設貸款額500萬元、年期為30年，如選用普遍H按或P按計劃，息率為3.875厘，每月供款為23,512元；若選用該銀行最低按息的5年期定按計劃，利率為3.15厘，每月供款更可減少2,025元（8.6%）至21,487元，業主可即時慳取更多利息開支。

定息按揭可減低置業人士面對利率波動的風險，把按揭利率鎖定一段時間，使財務負擔更為穩定，是一個值得考慮的選項。對於某類型的客戶如非固定收入人士，他們在收支較緊張的供樓初期，想有更好財務預算，建議可考慮選用定息按揭。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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美聯儲議息會議宣布減息半厘，亦是美聯儲自2023年7月基準利率高位橫行逾13個半月後首次減息。而香港銀行陸續宣布減息，現時所有銀行已將最優惠利率（P）下調0.25厘。

銀行減息前，市場普遍P按計劃及H按計劃封頂利率為4.125厘；減息後，按息將下調0.25厘至3.875厘，不論是現有業主或是有意置業的人士均可受惠，以貸款額500萬元及年期為30年計算，減息前P按計劃及H按封頂利率為P-1.75%＝4.125厘（P=5.875%），每月供款為$24,232，入息要求為$48,464；當銀行減息0.25厘，實際按息將下調至3.875厘（5.625%-1.75%），每月供款將減少$720（3%）至$23,512，入息要求將減少$1,440（3%）至$47,024，假設未來銀行再度減息，每月供款及入息要求亦將會繼續下降。

是次銀行驚喜減息，使現時所有供樓業主均可即時節省利息開支，另外置業人士的入息要求亦可同步降低，市場信心將逐步恢復，可促進經濟及樓按市場的復甦。目前本港住宅租金回報率普遍為3.3厘左右，當按揭息率低於租金回報率時，將帶動更多客戶逐步入市，為樓按市場帶來正面支持。

最新8月份美國消費者物價指數（CPI）連跌5個月至2.5%，創2021年3月以來的新低，通脹回落至2%的目標上已取得進展，美國就業增長亦有所放緩，預測聯儲局在未來一年內有機會累計減息2厘至2.5厘。對於減息周期開展，筆者對有意置業人士作出以下建議：

• 選用H按：香港1個月銀行同業拆息（HIBOR）於減息周期下跌速度及幅度比最優惠利率P更多更快，隨著美國開始減息，預計HIBOR將跟隨反覆下調，建議買家選用H按計劃，當HIBOR跌穿鎖息位，便可即時慳息，減輕供樓負擔。

• 貨比三家：減息周期開始下，部份銀行對按揭業務取態將轉積極，並會不定時調整其按揭業務策略，其按揭息率及優惠不一，建議買家貨比三家，選擇合適及更優惠的銀行承造按揭。

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