息口下降 新盤升溫 後市漸俏

在未有確認減息前，9月份一手新盤銷情仍然緩慢，整體第三季表現又如何，第四季會否大翻身？受9月份上半月當時仍在觀望美國議息結果影響，上半月新盤交投非常淡靜，而減息消息落實後，下半月則有所回暖，不過土地註冊處的數字最快要在10月份才能反映出來，可喜的是即市成交已率先起動，近期新盤推出均幾近即時沽清，周末交投量連周倍升。

根據土地註冊處資料，9月份一手私宅買賣只有478宗，較8月的1,071宗大跌55%，為年內次低，僅次2月份327宗的最低位。至於總結第三季一手私宅買賣登記約有2,318宗，較次季的6,364宗急挫63.6%，為今年以來表現最差的一季，亦較第二差的首季2,729宗少15%。

千呼萬喚的減息終於來臨，踏入第四季，估計發展商必乘勢大舉推盤，減息後即時已有4個新盤部署出擊，而整個10月份料可推出的新盤約有8個，涉及共約3,296伙，當中以啟德天璽‧天最大，有906伙，而其首批以價單形式推出的204個單位亦迅即沽清。其次為同區的柏蔚森II，也有750伙，港島區最矚目的大盤則有黃竹坑的Blue Coast II共558伙等等。

展望第四季，估計仍有幾個大項目有機會推出，包括啟德Double Coast餘下期數有1,229伙，大埔馬窩項目有1,650伙及北角皇都戲院重建項目約有400伙，合共整個第四季有近7,500伙有機會應市。筆者相信，在利好因素驅使下，預期第四季一手私宅買賣可錄得倍數式上升，至逾6,000宗甚至更高水平。而全年一手私宅買賣登記料有逾1.7萬宗，較2023年的10,247宗有力大升約七成，將創近3年新高。

檢視減息後市場的即時反應及影響，觀乎今次減息與上次全面撤辣效果並不一樣；2月底時全面撤辣，可以形容為一支強心針或興奮劑，吸引了一批久候入市的買家爆發出來，令一手買賣登記量在4月份激增至3,547宗，而同月二手亦急升至4,393宗，惟藥力過後，便無以為繼。不過，今次減息初期反應看似不大，但實際作用絕不容忽視，就如一劑慢性藥，逐步為受傷的樓市固本培元，成效一定會有，但要時間慢慢顯現，而且要多下幾劑(即多減幾次息後)，才會有顯著效果。

 

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

新盤早兩年銷情不理想，積聚不少貨尾，引致近期本港私宅動工進度緩慢，根據屋宇署發表的最新數據，2024年七月份全港只有2個私人住宅項目動工（按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準），項目包括旺角上海街445號，以及新填地街322號，分別涉及34伙及10伙，而單月44伙則為近18個月次少的月份；至於今年首七個月的累積動工量為4,379伙，較去年同期的8,386伙減少48%，創十年同期新低。

另外，私人住宅落成量單月表現較佳，根據屋宇署最新發表的資料月報，2024年七月份全港共有6個項目，合共1,608個私人住宅單位落成（以屋宇署發出佔用許可證的樓宇數量為準），較六月的1,416伙增加14%，為近六個單月最多；另外據屋宇署最新修訂，今年六月份新增涉及280伙的紅磡必嘉坊‧迎匯(必嘉坊2期)，修訂後今年首七個月累積落成量共8,705伙，較去年同期的7,684伙增13%，為近五年同期次低。

據資料，七月份本港共有6個私宅項目正式落成，當中規模最大的是天水圍「YOHO WEST」第1期，涉及1,393伙；其次為中環「The Unit Soho」(奧卑利街28號)，涉及69伙；至於，何文田山谷道21號有61伙、西營盤第三街50號有42伙 、西貢蠔涌近響鐘路(DD214 Lot 1003 R.P. & S.A.)有40伙及山頂山頂道52號有3伙亦於期內竣工。

按地區劃分，今年首七個月新界區共有7個項目、合共5,591個單位落成，佔整體比例約64.2%；九龍區共有13個項目落成，涉及單位總數2,708伙，佔同期整體私宅落成量約31.1%；港島區則有9個項目落成，涉及406伙，佔整體私宅落成量約4.7%。

總計今年首七個月私宅落成量僅達差估署預測全年22,267伙的39%，預料年內部分大型項目將陸續取得入伙紙，包括何文田「瑜一」第IA期(447伙)及第IB期(183伙)等，加上其他中小型項目，筆者估計今年全年落成量約1.6萬伙水平，惟要達到差估署全年預測的數字恐怕不易。

 

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮