多角度拆解聯名置業

不少情侶或新婚夫婦會透過聯名方式購買物業，除了能更易通過銀行入息審查，亦可為伴侶帶來保障。不過聯名置業在承造按揭及業權轉讓方面與個人置業有所不同，入市前需留意相關權益及條款。筆者將於此文講解聯名置業的實際操作及注意事項。

聯名置業指多於一位以上的業主共同擁有同一項物業的業權，一般分爲「聯權共有」及「分權共有」。「聯權共有」指共有人都可享有同等的物業權益，當其中一位共有人去世，其他共有人將可自動繼承其物業的權益；而「分權共有」則指共有人可決定各自擁有業權的比例，並各自定立業權繼承人，其他人沒有自動繼承另一方業權的權利。

承造按揭方面，聯名置業的好處在於銀行會以共有人的收入一同計算入息，比單人申請按揭更容易通過供款與入息比率測試。根據政府統計處資料顯示，2024年第1季的個人就業收入中位數為21,500元，如要負擔一個600萬元的物業，承造9成按揭，還款年期30年，每月供款為25,393元，入息要求需要達到50,786元，所謂「一人計短、二人計長」，聯名置業更易通過入息審查，減低上車門檻。

雖然聯名置業可加快上車步伐，不過有3點需要留意。首先，若其中一方本身已經擁有或擔保另一項物業，聯名物業的按揭成數及供款與入息比率要求都會各削減一成。

此外，聯名物業的按揭貸款會同時紀錄在每位共有人的信貸報告上，若出現遲供或斷供的情況，將會影響每一位共有人的信貸評級。

最後，有關業權的任何改動如出租、出售或轉讓物業，必須由各共有人共同簽署所有相關的法律文件，有關改動才能生效，任何一方都不可擅自作決定。假若雙方產生分歧，有關業權改動就會變得棘手，甚至可能要對簿公堂。聯名置業可減輕買家入息壓力，方便上車，但涉及多方的實際權益，入市前要了解清楚當中的權益及條款，或先尋找律師咨詢。

 

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

置業人士傾向選用浮息按揭（H按及P按），根據金管局住宅按揭統計，8月份H按選用比例報88.6%，P按的使用比例報6%，定息按揭計劃則連續19個月保持0%。不過近期市場推出了限時定息按揭計劃，與一般浮息按揭有何分別？選用哪一種按揭較慳息？

浮息按揭及定息按揭最大的分別在於息口變動對按揭息率的影響，浮息按揭的利率會根據香港銀行同業拆息（HIBOR）或港元最優惠利率（Prime Rate）波動，定息按揭則可以在指定時段内鎖定按揭息率，保證息口不會受到外界因素影響，每月供款較爲穩定，業主不用擔心利率波動的風險。

近年市面上只有按揭證券公司有提供定息按揭計劃，並分為10年、15年及20年期供選擇，該計劃每宗上限為1,000萬港元， 但按息分別為4.99厘、5.14厘及5.29厘，息口雖然固定，但仍高於一般H按及P按的按息，因此近年定按計劃選用比例一直保持0%。即使上月按證公司調低其按息至4.74厘、4.89厘及5.04厘，但吸引力未見增加。

近期大型銀行均推出限時定息按揭計劃，提供最多4個定息年期供用家選擇，分别為2、3、4及5年，定息期的年利率介乎3.15厘至3.35厘，較現時普遍H按及P按實際按息3.875厘為低，選擇多並且競爭力，可讓買家根據自身條件而作出合適選擇。

假設貸款額500萬元、年期為30年，如選用普遍H按或P按計劃，息率為3.875厘，每月供款為23,512元；若選用該銀行最低按息的5年期定按計劃，利率為3.15厘，每月供款更可減少2,025元（8.6%）至21,487元，業主可即時慳取更多利息開支。

定息按揭可減低置業人士面對利率波動的風險，把按揭利率鎖定一段時間，使財務負擔更為穩定，是一個值得考慮的選項。對於某類型的客戶如非固定收入人士，他們在收支較緊張的供樓初期，想有更好財務預算，建議可考慮選用定息按揭。

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