中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑
新一份《施政報告》日前公布，仿傚內地推出樓市組合拳，多方面激活樓市。《施政報告》公布前夕，加上近期股市波動，部份股民紛套股換樓，連帶本港樓市氣氛亦轉好。
10月樓市氣氣明顯較上月好，本月上半月一手成交逾1400宗，已超越上月全月約740宗，即平均每日有過百宗成交，與減息前每天只有十多宗相比，可謂翻幾翻，媲美撤辣後大旺市水平。
因此，有人認為樓市再次出現「小陽春」，但筆者認為，今次樓市交投量的彈升，並非小陽春，因為小陽春代表曇花一現，持久力不足，旺一輪就完。隨着撤辣及息口見頂，加上在中央推出多項刺激經濟措施的助力下，本港樓市已見底，樓價亦有望與內地一樣止跌回穩，相信樓市上升周期已蘊釀。
另外，近期樓市氣氛轉旺，新盤更接連錄得投資者大手客入市，其中一個原因相信是部份股民見近期股市波動，或在股市大有斬獲，紛紛於高位套股換樓，希望降低投資風險。相信套股換樓效應會進一步浮現，更多資金轉投物業市場，利好樓市交投，這亦會是未來樓市上升的一動力。
今年樓市出現兩個轉角位，第一個是政府宣布全面撤辣的2月份，撤辣後樓價及成交量一度回升，第二季一、二手私樓登記量多達16,213宗，較首季激增近九成，為2021年第四季的11個季度新高。撤辣威力之下，中原城市領先指數CCL一度反彈接近3%，升至147.08點。
可惜，這次撤辣的推動力未能維持太久，所謂樓市小陽春，只是旺一、兩個月而已，無論成交量及樓價都很快打回原形。第三季樓市交投量跌至只有9,075宗，而撤辣後樓價錄得的所有升幅，不但全被蒸發，甚至倒跌。目前樓價比起2021年高位已跌近3成。
另一個轉角位，相信是今次美國宣佈大手減息半厘，本港銀行亦意外跟隨減息，上月底內地推出救市政策「組合拳」，再加上施政報告刺激樓市措施。三管齊下，本港樓市氣氛在財富效應下亦有轉勢迹象，多個新盤現排隊人龍，於先量後價的帶動下，料樓價可以提早於第四季止跌回升。
中原陳永傑
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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑
住宅租金升不停，各區「供平過租」屋苑急湧現。上周本港銀行跟隨美國減息後，中原城市租金指數138個屋苑之中，多達19個樓盤晉身「供平過租屋苑」，較去年同期增加近4倍。隨着減息周期正式啟動，供平過租效應擴散，將會吸引更多租客轉租為買，成為樓市另一股推力。
政府大力輸入各項人才，住宅租金升幅明顯跑羸樓價。差餉物業估價署數據顯示，本港私樓租金已連升6個月，累升逾7%，創近6年新高，較2019年歷史高位僅低1.3%。相反樓價連跌4個月，創近9年新低，自2021年9月高位計至今累跌近27%。樓價急插水，租金勁升，加上本港跟隨美國減息，新造按揭息率由4.125厘降至3.875厘，令「供平過租」時代重臨，促使「轉租為買」及投資者入市情況增加。
所謂「供平過租」是指業主每月供樓比起租住同一單位的租金為低， 或租金回報率高於按揭利率。
差餉物業估價署資料顯示，港島區一個面積431方呎私樓單位，過去3年平均售價下跌近250萬元或33%，8月低見512.8萬元，而上月租住同一個面積單位的租金卻要21,021元，回報率高達4.7厘，若承造7成按揭，分30年還款，月供16,880元，已供比租低4,141元或兩成。中原城市租金回報率7月升至3.32%，創逾11年半新高。
以目前P按息率3.875厘計，中原城市租金指數138個成份屋苑之中，7月有110個屋苑的回報率重上3厘水平，當中19個更達3.875厘以上，即高於現按揭利率水平，晉身「供平過租」屋苑。如果使用現時定息3.15厘產品，供平過租屋苑更增至96個，佔整體近7成。翻查紀錄，去年同期僅4個屋苑「供平過租」，更有近8成、即109個屋苑的回報率不足3厘。
上月回報達4厘以上的屋苑，佔15個，主要為樓價三、四百元細價樓。其中位於堅尼地城的嘉輝花園，過去1年租金升幅達20%，帶動租金回報升至4.96厘，成為全港租金回報最高屋苑。
另外，回報低至1厘的屋苑，亦由去年同期9個，減至5個，年底有望絕迹。現時回報率最低的成份屋苑為跑馬地禮頓山，7月回報率1.76厘，與去年同期相若。
