物業按揭成數劃一為7成　邊三類物業最能受惠？

新一份《施政報告》出台多項惠港措施，置業人士最為關注的是修訂多項物業按揭逆周期宏觀審慎監管措施，包括：

（一）所有住宅物業，不論物業的價值及是否自用，按揭成數上限統一為7成；

（二）以「資產水平」為審批基礎的物業按揭貸款的按揭成數上限由6成提升至7成，與以「供款與入息比率」為審批基礎的物業按揭貸款看齊；

（三）非自用物業的「供款與入息比率」上限由4成調升至5成，與自用物業的「供款與入息比率」上限看齊；

（四）取消按揭申請人在申請按揭時如有就其他按揭物業作出借貸或擔保，須調低所適用的按揭成數上限及「供款與入息比率」上限10%的要求。

總括上述修訂，現時所有置業人士購買任何類型的物業（包括住宅以及工商鋪車位），不論是自用或非自用、不論是否有其他按揭或擔保在身、不論以入息或資產計算供款能力，不論樓價多少，都可申請最高7成按揭，亦即是回復至2009年10月23日金管局實施第一輪按揭逆周期宏觀審慎監管措施之前。入息要求方面，銀行計算申請人供款與入息比率時，上限劃一為50%。

是次政府進一步放寬按揭成數及供款與入息比率，對置業人士實屬喜訊，筆者認為新措施或可帶動以下3類物業交投，並吸引有財力的買家及投資者入市：

（一）大碼物業，過往3,000萬元或以下物業才可承造7成按揭，現時3,000萬元以上的大碼物業亦可承造7成按揭；

（二）放租物業，放租物業由過往最多只可借6成，放寬至最多借7成；

（三）第二套房，現時購買第二套房，可承造的按揭上限及入息要求與購買第一套房相同。

另外，過往工商鋪物業買家如有按揭在身，按揭成數上限及供款與入息比率均要下降一成，因新修訂適用於非住宅物業，投資門檻下降下，可加快更多投資者入市，此外亦可讓早幾年受疫情及樓價下行影響較嚴重的中小企業主，更容易出售或加按套現手頭上的非住宅物業以作融資，舒緩部份受影響的中小企業主，亦能支持現時經濟持續復常。

 

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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不少情侶或新婚夫婦會透過聯名方式購買物業，除了能更易通過銀行入息審查，亦可為伴侶帶來保障。不過聯名置業在承造按揭及業權轉讓方面與個人置業有所不同，入市前需留意相關權益及條款。筆者將於此文講解聯名置業的實際操作及注意事項。

聯名置業指多於一位以上的業主共同擁有同一項物業的業權，一般分爲「聯權共有」及「分權共有」。「聯權共有」指共有人都可享有同等的物業權益，當其中一位共有人去世，其他共有人將可自動繼承其物業的權益；而「分權共有」則指共有人可決定各自擁有業權的比例，並各自定立業權繼承人，其他人沒有自動繼承另一方業權的權利。

承造按揭方面，聯名置業的好處在於銀行會以共有人的收入一同計算入息，比單人申請按揭更容易通過供款與入息比率測試。根據政府統計處資料顯示，2024年第1季的個人就業收入中位數為21,500元，如要負擔一個600萬元的物業，承造9成按揭，還款年期30年，每月供款為25,393元，入息要求需要達到50,786元，所謂「一人計短、二人計長」，聯名置業更易通過入息審查，減低上車門檻。

雖然聯名置業可加快上車步伐，不過有3點需要留意。首先，若其中一方本身已經擁有或擔保另一項物業，聯名物業的按揭成數及供款與入息比率要求都會各削減一成。

此外，聯名物業的按揭貸款會同時紀錄在每位共有人的信貸報告上，若出現遲供或斷供的情況，將會影響每一位共有人的信貸評級。

最後，有關業權的任何改動如出租、出售或轉讓物業，必須由各共有人共同簽署所有相關的法律文件，有關改動才能生效，任何一方都不可擅自作決定。假若雙方產生分歧，有關業權改動就會變得棘手，甚至可能要對簿公堂。聯名置業可減輕買家入息壓力，方便上車，但涉及多方的實際權益，入市前要了解清楚當中的權益及條款，或先尋找律師咨詢。

 

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