放寬樓按成數 買多層樓收租

新一份《施政報告》出爐，大方向是振經濟穩樓市，當中有兩項較矚目的樓市政策，包括即時放寬物業按揭成數至七成並調整供款與入息比率至五成，另外則容許投資移民購買五千萬元或以上的豪宅。

兩大放寬措施對於樓市來說絕對是好消息，準買家亦非常關注，措施公布後，據分行前線反映，之前有一直洽商中的買家都加快決定，以防業主反價。另外，開始接近周末，準買家亦積極尋盤預約睇樓，相信周末的50大指標屋苑預約睇樓量將會繼續上升。

無論是放寬按揭成數或放寬投資移民買住宅，對整體樓市均有幫助，惟暫時豪宅區未見特別多客人查詢，也許只是按比例地稍有增加，筆者認為5,000萬元或以上豪宅轉旺仍需要時間消化及反映。

5,000萬元或以上的豪宅較多集中在港島區，如半山、山頂及南區等，九龍新派豪宅例如啟德及九龍站一帶。不過，此類高價物業買賣佔比向來不多，以今年一手新盤為例，截至10月15日為止，交投有318宗，佔整體私宅登記量只有2.7%。至於二手方面更少，暫時只佔0.6%，而一二手合計亦只有1.3%。

若按季度分析，5,000萬元或以上的豪宅買賣佔比的確有所增加，尤其在一手市場方面，首季只佔1.8%，次季佔2.7%，第三季佔3.6%，而最新的第四季暫時佔4.3%，可見按季有上升趨勢。對比二手則較平穩，近三季均維持在約0.5%至0.7%之間窄幅波動，整體一二手合計佔比則約為1.4%。

市場關注此項措施出台對豪宅市場有否幫助？筆者認為一定有，但未必會很明顯，因為此類物業買賣佔比的確較少，即使有政策扶持，成交也未必可以大量增加。

相對放寬投資移民購入5,000萬元豪宅而言，放寬按揭成數至劃一的七成，反而有更大及更廣泛的影響，因為無論是買入中高價樓自住的用家，如一些高收入的本地專業人士及外來專才、隱伏了多年的換樓客及買多層樓收租的投資者均能受惠，再配合辣招已全部撤銷及進入減息周期，相信市場上介乎1,500萬至3,000萬元的中高價住宅物業交投佔比升幅將較顯著。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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在未有確認減息前，9月份一手新盤銷情仍然緩慢，整體第三季表現又如何，第四季會否大翻身？受9月份上半月當時仍在觀望美國議息結果影響，上半月新盤交投非常淡靜，而減息消息落實後，下半月則有所回暖，不過土地註冊處的數字最快要在10月份才能反映出來，可喜的是即市成交已率先起動，近期新盤推出均幾近即時沽清，周末交投量連周倍升。

根據土地註冊處資料，9月份一手私宅買賣只有478宗，較8月的1,071宗大跌55%，為年內次低，僅次2月份327宗的最低位。至於總結第三季一手私宅買賣登記約有2,318宗，較次季的6,364宗急挫63.6%，為今年以來表現最差的一季，亦較第二差的首季2,729宗少15%。

千呼萬喚的減息終於來臨，踏入第四季，估計發展商必乘勢大舉推盤，減息後即時已有4個新盤部署出擊，而整個10月份料可推出的新盤約有8個，涉及共約3,296伙，當中以啟德天璽‧天最大，有906伙，而其首批以價單形式推出的204個單位亦迅即沽清。其次為同區的柏蔚森II，也有750伙，港島區最矚目的大盤則有黃竹坑的Blue Coast II共558伙等等。

展望第四季，估計仍有幾個大項目有機會推出，包括啟德Double Coast餘下期數有1,229伙，大埔馬窩項目有1,650伙及北角皇都戲院重建項目約有400伙，合共整個第四季有近7,500伙有機會應市。筆者相信，在利好因素驅使下，預期第四季一手私宅買賣可錄得倍數式上升，至逾6,000宗甚至更高水平。而全年一手私宅買賣登記料有逾1.7萬宗，較2023年的10,247宗有力大升約七成，將創近3年新高。

檢視減息後市場的即時反應及影響，觀乎今次減息與上次全面撤辣效果並不一樣；2月底時全面撤辣，可以形容為一支強心針或興奮劑，吸引了一批久候入市的買家爆發出來，令一手買賣登記量在4月份激增至3,547宗，而同月二手亦急升至4,393宗，惟藥力過後，便無以為繼。不過，今次減息初期反應看似不大，但實際作用絕不容忽視，就如一劑慢性藥，逐步為受傷的樓市固本培元，成效一定會有，但要時間慢慢顯現，而且要多下幾劑(即多減幾次息後)，才會有顯著效果。

 

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮