施政報告 豪宅看俏

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

上周《施政報告》公布後，樓市有雨過天晴的感覺，因為今年2月公布的《財政預算案》才宣布全面撤辣。到新一份《施政報告》，再放寬按揭成數，同時優化新資本投資者入境計劃，容許投資移民購入住宅。樓市好消息接蹱而來，樓價能否止跌，還看經濟。

今年2月預算案全面撤辣，樓市迎來小陽春，但在短暫的反彈後，無論是成交量或樓價都繼續下跌。為了讓樓市止跌回穩，港府相隔八個月後再出招，上周發表的《施政報告》加推更多刺激樓市政策，當中以放寬按揭成數最為人矚目，無論購入是否自住、收租，或是以公司名義入市，按揭成數劃一為7成，供款與入息比率上限亦劃一為5成，兩者均回復至2009年開始實施逆周期措施以前的水平。

市場尤其睇好樓價3500萬元以上的豪宅物業，因為在鬆綁前，這類物業入市成本最高，按揭成數僅5至6成，且限制多，如買家有就其他按揭物業作出借貸（即第二套房）及擔保，按揭成數再減一成至5成，首期需1,750萬元。今次按揭成數提高至7成，並取消第二套房等措施，首期大幅降至1,050萬元，買家所節省的700萬元首期，已足夠買多間太古城兩房單位。

《施政報告》同時優化「新資本投資者入境計劃」，即日起容許投資住宅物業，但必需為樓價5,000萬元以上豪宅物業，可計算入投資總額，上限為1,000萬元。

筆者認為，樓市已經全面撤辣，市場將重回正軌，更多購買力被釋放，包括上車、換樓及投資需求，短期內樓市無論細價樓及豪宅均會一齊旺，成交增加，樓價有望止跌回穩，從而帶動經濟向上。

初步觀察，《施政報告》後豪宅有回暖迹象，首兩天錄得近20宗樓價3,000萬元以上成交，有近一半屬半億元以上。中原地產數據顯示，今年首3季一手市場錄得294宗樓價5,000萬元以上大額成交，按年升近5成，當中普通話拼音買家佔43%；啟德新區、中半山及何文田成內地豪宅買家入市熱點。今年首3季有148宗一手大額成交，均來自上述三區，啟德佔71宗最多。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

新一份《施政報告》日前公布，仿傚內地推出樓市組合拳，多方面激活樓市。《施政報告》公布前夕，加上近期股市波動，部份股民紛套股換樓，連帶本港樓市氣氛亦轉好。

10月樓市氣氣明顯較上月好，本月上半月一手成交逾1400宗，已超越上月全月約740宗，即平均每日有過百宗成交，與減息前每天只有十多宗相比，可謂翻幾翻，媲美撤辣後大旺市水平。

因此，有人認為樓市再次出現「小陽春」，但筆者認為，今次樓市交投量的彈升，並非小陽春，因為小陽春代表曇花一現，持久力不足，旺一輪就完。隨着撤辣及息口見頂，加上在中央推出多項刺激經濟措施的助力下，本港樓市已見底，樓價亦有望與內地一樣止跌回穩，相信樓市上升周期已蘊釀。

另外，近期樓市氣氛轉旺，新盤更接連錄得投資者大手客入市，其中一個原因相信是部份股民見近期股市波動，或在股市大有斬獲，紛紛於高位套股換樓，希望降低投資風險。相信套股換樓效應會進一步浮現，更多資金轉投物業市場，利好樓市交投，這亦會是未來樓市上升的一動力。

今年樓市出現兩個轉角位，第一個是政府宣布全面撤辣的2月份，撤辣後樓價及成交量一度回升，第二季一、二手私樓登記量多達16,213宗，較首季激增近九成，為2021年第四季的11個季度新高。撤辣威力之下，中原城市領先指數CCL一度反彈接近3%，升至147.08點。

可惜，這次撤辣的推動力未能維持太久，所謂樓市小陽春，只是旺一、兩個月而已，無論成交量及樓價都很快打回原形。第三季樓市交投量跌至只有9,075宗，而撤辣後樓價錄得的所有升幅，不但全被蒸發，甚至倒跌。目前樓價比起2021年高位已跌近3成。

另一個轉角位，相信是今次美國宣佈大手減息半厘，本港銀行亦意外跟隨減息，上月底內地推出救市政策「組合拳」，再加上施政報告刺激樓市措施。三管齊下，本港樓市氣氛在財富效應下亦有轉勢迹象，多個新盤現排隊人龍，於先量後價的帶動下，料樓價可以提早於第四季止跌回升。